Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика
Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.
Эксперты в статье:
Кто такой девелопер
Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.
Основные задачи девелопера
Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.
По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.
«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Функции девелопера:
Какие бывают девелоперы
На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.
Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.
Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.
«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.
Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.
Критерии выбора надежного девелопера
Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.
Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.
Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.
Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.
Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.
Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.
Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.
Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.
Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:
— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.
Что такое предприятие полного цикла
В последнее время всё чаще стало использоваться понятие «компания полного цикла». Так называют себя и небольшие компании, и крупные холдинги. Все они предлагают потенциальным заказчикам обращаться именно к ним, поскольку «полный цикл» – это выгодно во всех отношениях. Так ли это на самом деле? – об этом я решила поинтересоваться у члена Советов директоров СРО МОИСП и СРО СПБ, председателя Клуба генподрядчиков Ассоциации СРО МОАБ, кандидата технических наук, МВА, генерального директора ЗАО «ПССГ»
Сергея Эдвиновича НУРИДЖАНОВА.
– Уверен, что будущее именно за специализированными компаниями полного цикла. И не только в строительстве и инжиниринге. В любой области. Причём, хочу заметить, не за «монстрами» – крупными холдингами, хотя и их нельзя исключать, а скорее за мобильными компаниями, берущими на себя всю ответственность за выполнение полного цикла работ, начиная от проектирования, поставки, монтажа оборудования и заканчивая гарантийным и постгарантийным обслуживанием после ввода объекта в эксплуатацию. Такие компании гораздо серьёзнее относятся к реализации каждого этапа проекта. Для компании полного цикла качественное выполнение работ на каждом из этапов – это не только вопрос репутации, но и чистая экономика. У компании–подрядчика снижаются издержки на поддержание работоспособности, сглаживается сезонность бизнеса и издержки на подбор и обучение персонала. В итоге снижаются издержки у заказчика, повышается надёжность систем, срок их службы.
– Можно ли сказать, что ЗАО «ПромСпецСтрой Групп» является компанией полного цикла?
– По сути, да. Мы выполняем полный комплекс услуг в области проектирования, монтажа и обслуживания сетей электроснабжения (внутренние сети) и слаботочных систем (охранно-пожарная сигнализация, системы контроля и управления доступом, системы видеонаблюдения, локальных вычислительных систем, структурированных кабельных сетей). Качество работ у нас всегда выше среднего за счёт опыта менеджмента компании, прописанных и реализуемых на практике бизнес-процессов, постоянного контроля со стороны собственников.
– Почему «выше среднего», а не «отличное», как чаще всего говорят в других компаниях?
– Группа строительно-монтажных компаний «ПромСпецСтрой», в которую входят закрытое акционерное общество «ПромСпецСтрой Групп» (ЗАО «ПССГ») и ООО «СТРОЙКОНТРАКТ», была создана 5 лет назад командой профессионалов, имеющих большой опыт в строительстве, инжиниринге, технической безопасности и информационных технологиях.
Не секрет, что «отличное» качество работ может быть обеспечено только при высокой их цене. С другой стороны, для абсолютного большинства заказчиков в первую очередь требуется чёткое выполнение графика работ и соблюдение бюджета. И бюджет заказчики хотят видеть очень и очень скромным, с низкими ценами.
Поэтому мы для себя определили достойную планку качества работ, а то, что мы сами называем «выше среднего», наши заказчики считают «высоким». При этом удаётся и цены удерживать хорошие.
– То есть как раз то, что «ПромСпецСтройГруп», по сути, является компанией полного цикла, позволяет ей качественно выполнять все работы в срок и не выходить за рамки бюджета?
– Это важное, но не единственное условие. Мы укладываемся в сроки и бюджет за счёт качественного управления проектами и тщательного планирования в ERP системе 1С: УПП 8.2. Известно же, что успех любой работы зависит от правильного планирования. Для нас первым и, пожалуй, самым важным этапом работ является проектирование. Уже при нём должно быть сделано всё, чтобы гарантировать надёжность, долговечность эксплуатации электромонтажных сетей, соответствие готового проекта всем требованиям, стандартам, рекомендациям. Проект всегда разрабатывается с учётом соответствия техническим нормативам, отраслевым и фирменным стандартам, сочетает в себе указания, пожелания заказчика и требования надзорных органов, что делает его одновременно подходящим под условия требуемого объекта и не имеющим претензий, запретов со стороны государственных органов надзора. А поскольку мы же берём на себя и дальнейшее гарантийное техническое обслуживание, то клиент получает всё необходимое, для обеспечения безопасности объекта и бесперебойности работы электрической сети и слаботочных систем. Контроль качества осуществляется постоянно, на всех этапах работ.
– Давайте всё же выясним, что получает заказчик, обратившийся к специализированной компании полного цикла? Хочется сказать, как у классика советского кинематографа: «Огласите весь список, пожалуйста!».
– У каждой компании свой список. Могу огласить наш. Наш заказчик получает: проект, (имеющийся у нас допуск проектного СРО позволяет нам заниматься также и генпроектированием); монтаж и техническое обслуживание инженерных систем, в том числе монтаж электросетей и слаботочных систем, включая противопожарные системы, технические средства безопасности и др. Мы предоставляем: гарантии производителей СКС (системная гарантия) – 25 лет Panduit и Hiperline, 20 лет Legrand; ZTE (мы их прямые партнёры); услуги электролаборатории; поставки электротехнического оборудования, в т.ч. через интернет-магазин на сайте www.pssg.ru. И гарантийное обслуживание всех смонтированных нами систем в течение 5 лет.
– К вам, наверное, чаще всего обращаются солидные заказчики?
– Вы упомянули, что компания полного цикла может быть и небольшой. А сможет ли она тогда выполнять проект с большим объёмом работ?
– Мы тоже постоянно думаем об этом, поскольку являемся небольшой компанией. Поэтому и являемся членами «Клуба генеральных подрядчиков и проектировщиков» Ассоциации СРО МОАБ. Цель создания Клуба – содействовать повышению эффективности бизнеса членов Ассоциации, задачи – поиск и привлечение объёмов работ и их финансирования, взаимовыгодное использование ресурсов членов Клуба и Ассоциации, организация сервисов для них. Идея работает, профессиональное сообщество формируется. Созданы площадки для бизнес-общения как крупных, так и небольших компаний, генеральных подрядчиков и проектировщиков. Консолидируем ресурсы для лоббирования и организации крупных строительных проектов. Так что хотя мы и не большая компания, но и не маленькая, а вместе с Ассоциацией можем решить любые задачи.
– В Клуб могут вступить только члены ваших СРО?
– Не только, мы рады в нём видеть членов других СРО, подрядчиков и всех заинтересованных лиц. Достаточно прислать к нам по электронной почте Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. свои анкеты и бесплатно вступить в Клуб.
Беседовала Лилия Золотарёва
Что такое настоящее полноцикловое (Full Digital Service) агентство?
На рынке диджитал-коммуникаций России присутствует традиционная путаница с категориями и самоопределением агентств. Каждая первая компания стремится объявить себя «молодым динамично развивающимся агентством полного цикла». Так что же отличает настоящие FDS-агентства от всех остальных? На что нужно обращать внимание потенциальному клиенту?
Уровень этой путаницы в классификации игроков диджитал-рынка достиг уже критической точки, и я решил написать небольшой материал о том, какие признаки отличают настоящее Full Digital Service агентство от тысяч небольших компаний, которые себя так называют.
Откуда ноги растут
Прежде всего, посмотрим, откуда эту путаница вообще берется. Ведь шиномонтаж не называет себя «мультибрендовым сервисным холдингом по обслуживанию автотехники», а киоск не стремится написать на вывеске, что он «федеральная ритейл-сеть».
Рассмотрим типичный процесс появления на рынке небольшого агентства. Собираются вместе два-три человека и начинают делать, например, сайты на заказ. Придумывают название своей компании, делают десяток проектов умеренного качества. Называют себя веб-студией или диджитал-продакшеном. Потом появляется еще один человек, который берет два-три текущих клиента на SEO. А потом еще через полгода по рекомендации родителей к ним приходит знакомый, и они начинают вести его страничку во «ВКонтакте» и «Фейсбуке».
Запускаем толковый конкурс для вебмастеров: механика, задачи, ошибки и как их исправить
Узнайте, как CPA-маркетинг помогает продавать, находить новых партнёров и развивать продукт.
Собирается наша команда на «стратегическую сессию» и начинает решать, как же им теперь себя называть. Веб-студией — уже неправильно, у нас же SEO уже и SMM, а еще, если закажут — мы и контекст можем, да и в мобильных приложениях разобраться интересно было бы. Под какой вывеской объединить текущие услуги — непонятно, а в случае любой непонятной ситуации — объявляй себя диджитал-агентством полного цикла. Так и плодятся на рынке бесчисленные тыщщи тех самых «молодых динамично развивающихся диджитал-агентств полного цикла», которые мы высмеиваем на всех конференциях последние 5 лет.
Нам-то смешно, а вот потенциальному клиенту — вовсе нет. Он смотрит на таких ребят из примера (и еще десяток таких же, которых нашел «Яндексом»), а потом на какое-нибудь BBDO или GRAPE, или Articul. И думает: блин, и там и там FDS, в чем разница?
Конечно, я сейчас сильно утрирую, но в реальности на смежных и пограничных ситуациях эта путаница создает сильный и явно ощутимый вред всему рынку.
Что же отличает настоящее диджитал-агентство полного цикла?
Формальные показатели вроде размера штата, оборота и крутости клиентского портфеля тут не покатят. На рынке существуют компании штатом в 500 человек, которые оказывают только одну услугу, а есть небольшие бутиковые, но таки полноцикловые агентства из 15–20 человек.
Я считаю, что есть четыре основных индикатора, по которым клиент может отличить настоящее FDS-агентство от тех, кто пытается под него мимикрировать. К слову, на нашем рынке таких агентств наберется от силы два-три десятка, а тех, кто себя так именует — несколько тысяч. Итак, что же это за индикаторы?
0. Прежде всего, агентство должно обладать действительно полным циклом оказания услуг. Начиная от стратегии и заканчивая всеми распространенными диджитал-каналами. Эти направления должны быть заявлены не просто «для галочки» (если закажут, как-нибудь сделаем), а быть подкреплены реальной компетенцией сотрудников, кейсами и финансовым оборотом направления. К слову, это совсем не значит, что производство всех этих услуг обязательно должно быть сосредоточено внутри агентства.
1. Стратегический аспект. Настоящее FDS-агентство, в которое клиент обращается за оказанием комплекса услуг, обязано обладать широким стратегическим кругозором, должно понимать, какие каналы подойдут, какие нет, что будет эффективно, а что не сработает. Иными словами, агентство должно обладать нужной компетенцией для формирования полноценной диджитал-стратегии — по всем каналам и всем целям, стоящим перед заказчиком. Если в агентстве нет стратегического подразделения или хотя бы одного стратега — называться FDS рано.
Не буду выносить в отдельный пункт, но точно так же важно и наличие сквозной аналитической компетенции, которая поможет свести активности по всем каналам в единый план/отчет по реальным клиентским KPI.
2. Идеальный клиентский сервис. Ахиллесова пята нашего рынка. Агентство полного цикла обязано обладать идеально отстроенными процессами ведения клиента, уметь вести его «от, А до Я», как по общей стратегии, так и по конкретным каналам и проектам. Это невозможно без правильно выстроенной организационной структуры и бизнес-процессов.
Если нет «единого окна», и клиента, в зависимости от услуги, перекидывают с одного менеджера на другого, если тикеты в поддержке пропадают и не реализуются по SLA, если о стратегии говорить можно только с генеральным директором агентства (потому что только он в этом разбирается) — то это не FDS-агентство, а жалкая на него пародия.
3. Умение работать по, собственно, агентской схеме. Агентства не зря называются «агентствами». Само это слово означает, что компания выступает посредником. Поэтому одним из важных индикаторов является умение агентства построить работы с подрядчиками таким образом, чтобы не снижать качество оказываемых клиенту услуг, вне зависимости от того, производится услуга inhouse или на субподряде. Заказчика это вообще не должно волновать. Настоящее FDS-агентство должно уметь оказать клиенту любую экзотическую услугу, вроде 3D-принтинга или дополненной реальности, — даже если у него в штате нет соответствующих экспертов. Этим, в первую очередь, агентство и отличается от продакшен-компании.
Ну, и пара призывов в конце моего размышления
Уважаемые клиенты! Выбирайте агентства с умом, смотрите на эти и другие индикаторы. Советуйтесь с независимыми экспертами, узнавайте больше о компании, прежде чем позвать ее на тендер.
Дорогие агентства! Перестаньте «казаться» и начинайте «быть», ищите уникальное позиционирование, УТП — иначе на этом рынке вам делать нечего.
Терехов Андрей, CEO группы проектов RUWARD
В дополнение к статье Cossa взяла комментарии у экспертов диджитал-рынка, а также у руководителей тех самых «настоящих Full Digital Service агентств»:
 |
«Главный критерий — это наличие бизнеса, денег по всем направлениям. Стратегии, креатив, медиа сервис, SMM, продакшен должны приносить деньги, а не только одна флагманская услуга агентства. А также — наличие успешных проектов по всем направлениям или успешные интегрированные истории. Но это взаимосвязано. Нет успешных проектов — нет бизнеса по всем направлениям. Вся экспертиза должна быть внутри агентства, иначе не получится быстро и качественно работать по всем направлениям. Это, с одной стороны, является преимуществом, так как цифровая экосистема стала очень сложной, и от многих факторов зависит успешная коммуникация брендов в интернете, с другой стороны, управлять таким агентством сложнее, так как в разных категориях услуг необходимы разные процессы».
 |
«Количество инструментов с каждым годом становится все больше, нанимать на каждый инструмент отдельное агентство — безумие, это называется — „никто не отвечает ни за что“. Агентство полного цикла для меня — это то агентство, которое может реализовать бриф на кампанию „под ключ“ и нести полностью ответственность за результат своей работы. К сожалению, подобных — единицы».
 |
«Первый параметр — структурный. 1. С достаточной вероятностью агентство можно назвать полносервисным, если в его команде работают специалисты из всех ключевых диджитал-экспертиз, и информация об этом содержится на сайте компании. 2. В составе полносервисного агентства обязательно должен существовать стратегический департамент. Именно со стратегии начинается любая кампания. И если в агентстве нет отдельного дивизиона, или звучат формулировки вроде „наш медиапланнер отвечает за разработку стратегии“, то налицо путаница между медиа- и стратегическим планированием. Второй параметр — подтвержденное сотрудничество в FDS. 1. В портфолио должны быть примеры кейсов „под ключ“. 2. Еще лучше, если это будут фестивальные кейсы. Если агентство действительно „и швец, и жнец“, оно наверняка ищет доказательств соответствия уровня своих работ мировым».
 |
«На мой взгляд, главный признак развитого FDS-агентства — высокий уровень и качество аккаунтинга. Это может отражаться в разных бизнес-показателях: средней доле аккаунтинга в стоимости проекта, объёмам отгрузки новым и существующим клиентам, и так далее. Но первична всё-таки нацеленность и опыт в понимании клиента и решении его действительных задач — что тянет за собой полный сервис».
 |
«Последнее время все поменяли вывески. Web-студии стали диджитал-агентствами, SEО компании стали Internet или диджитал-маркетингом, контекстные агентства превратились в performance marketing агентства. И все говорят о том, что они оказывают Full Digital Service. И как понять, кто есть кто? Во-первых, набор услуг: креатив, производство, реклама, привлечение трафика, SEO, технологии, и, главное, стратегия. FSD — это компания, которой можно и нужно доверить разработку стратегии, что и зачем делаем в диджитал. Это не руки, это голова. А чем докажет? Кейсами, сертификатами, наградами, рекомендациями других клиентов. Во-вторых, чёрт прячется в деталях. Слова реклама и рекламные технологии требуют внимания и понимания. FSD не может содержать 1–2 рекламных канала. Агентство должно иметь экспертизу в медийной рекламе, контекстной, мобильной, programmatic, должно уметь работать с маркетплейсами, таргетированной рекламой, понимать про ретаргетинг и ремаркетинг. Должны быть сертифицированные специалисты как по веб и мобильной аналитике, так и по, как минимум, 3–4 рекламным технологиям (для работы с KPI, calltracking, ставками, RTB, маркетплейсами и т. п.)».
 |
«Мне кажется, это вообще выдумка. Продакшен может быть завтра агентством, а сегодняшнее агентство — просто дизайн-студия завтра. В эпоху, когда всем на всё начхать — трудно бороться за какую-либо дифференциацию. Мы привыкли к тому, что, если зовешься агентством, ты можешь оказывать именно что услуги, закрывать весь возможный комплекс работ перед клиентом. Но клиент никогда не проверяет на деле, есть ли у тебя в штате вообще эти люди, они даже редко посещают офис своих партнеров, а там может сидеть три человека, а вся остальная команда — аутсорс. Клиенту это всё равно, главное — что оказывается услуга. Когда закончится эпопея питчей ради питча, вот тогда, я очень надеюсь, мы сможем адекватно обсудить, чем отличается продакшен от агентства, ведь именно тогда, бренды будут выбирать агентства из-за специалистов и их CV в. штате, и именно так оценивать возможности по оказанию услуг».
 |
«Агентство полного цикла способно выполнить проект 360 градусов, не прибегая к сторонней помощи. В арсенале такого агентства обычно не только экспертиза (стратегия, планирование, реализация), но и наличие специалистов должного уровня, способных вести диалог с клиентом, управлять командой проекта, оперативно решать задачи и понимать, на каком этапе проект „провисает“. Зачастую FDS называют обычные агентства, если у них в списке сервисов есть продакшен и какие-нибудь социальные сети. При этом из виду упускаются CRM, SEO, креатив, стратегия и масса других важных моментов, которые должны в идеале составлять единую проектную цепочку».
А что думаете вы? Давайте обсудим в комментариях и соцсетях.