Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке
Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.
Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.
Эксперты в статье
Недостоверные документы
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Споры о наследстве
Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.
«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рентные квартиры
По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.
Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.
Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.
Долги по коммунальным платежам
Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.
Скрытые сюрпризы
Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.
Неузаконенная перепланировка
При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.
Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.
По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.
Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:
Испорченный вид из окна
Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.
Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр
Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.
👀 Подготовьтесь к просмотрам
Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.
Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра
💻 Соберите информацию в интернете
Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.
Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.
Информацию по России можно попробовать поискать на портале « Дом-минжкх »
🚰 Внимательно осмотрите квартиру
Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.
Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.
Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт
🔑 Спросите, кто собственник
Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.
Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.
👶 Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние
Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.
Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.
Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР
🔄 Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен
Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.
При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.
При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку
⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения
Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.
Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.
Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.
Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом
📅 Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру
По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.
Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.
Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше
💰 Обсудите, какая сумма будет указана в договоре
Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.
Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.
Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью
💍 Спросите о семейном положении собственника
Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.
Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода
📄 Спросите про документы-основания
Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.
При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.
При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.
Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
📐 Выясните, есть ли перепланировки
Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.
Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать
💡 Обсудите, что с долгами по ЖКХ
Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.
Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.
Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности
📖 Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»
Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:
Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.
Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз
Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.
>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.
Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.
Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.
Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).
Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.
Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.
Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.
Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.
Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке
Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья
Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.
На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.
Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом. Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы. А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.
О моих квартирах
Но когда у нас родился ребенок, в однушке стало тесно. К тому же мы планировали второго. Поэтому в 2018 году стали искать трех- или четырехкомнатную квартиру в своем районе. Уезжать из него не хотели: рядом был красивый парк с прудами, супермаркеты, детские сады и школа.
Что было дешевле на момент покупки
Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.
Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.
Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.
Ставки по ипотеке
Другую квартиру, со вторичного рынка, мы купили в ипотеку в 2018 году. По сравнению с 2014 годом ставки снизились — в большинстве банков на вторичное жилье мне предложили 9,2% годовых. А на новостройки ставка начиналась от 8,9%. Но мне повезло: один банк снизил процент на вторичное жилье площадью от 70 м². Моя квартира подходила, и я оформила ипотеку по ставке для новостроек — 8,9%.
Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.
Дополнительные траты на ипотеку
Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.
Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.
Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.
Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.
Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.
Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.
Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.
Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.
Расходы на сделки
Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.
Траты на жилье в ожидании переезда
Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.
Ремонт в новостройке
Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.
Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.
И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.
Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.
Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.
Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.
В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.
мы потратили на ремонт в новостройке площадью 35,4 м²
Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.
Ремонт во вторичном жилье
Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.
мы потратили на обои
У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной. Пока кондиционер не работает.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Бытовые минусы
Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.
Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.
В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.
Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.
Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.
Что в итоге оказалось выгоднее
Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.
У нашей квартиры со вторичного рынка есть свои минусы. Из-за неузаконенной перепланировки я с трудом оформила на нее ипотеку, а потом с отвращением травила насекомых и отмывала унитазы после прежних хозяев. Еще, когда муж вешает на стену картину, всегда рискует пробить какой-нибудь провод.
Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.
Траты на квартиры без учета их первоначальной цены и процентов по ипотеке
| Новостройка | Вторичное жилье | |
|---|---|---|
| Чистовой ремонт | 370 000 Р | 45 000 Р |
| Траты на жилье между покупкой и переездом | 322 000 Р | 0 Р |
| Черновой ремонт | 250 000 Р | 0 Р |
| Доплата за лишние квадратные метры | 27 750 Р | 0 Р |
| Сделка | 16 400 Р | 1700 Р |
| Ипотечное страхование в первый год | 2500 Р | 27 958 Р |
| Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку | 0 Р | 6700 Р |
| Итог | 988 650 Р | 81 358 Р |
Какая разница вторичка или новостройка, когда у тебя есть возможность купить квартиру в Москве за подарок на свадьбу.
Maurice, таки в Подмосковье
Amd, в Новой Москве легко можно на такой подарок купить!! Хоть вторичку, хоть новую!
У вас ещё новостройка вроде как была в обжитом районе.
Потому что часто бывает что люди хвастаются что: «вот купил квартиру в новом доме на 20% дешевле чем вторичка, какой я красавчик».
А потом: «блин, а где садик, блин, а где школа, блин, а где больница, а где общественный транспорт»
Роман,
На мой взгляд, лучше обратить внимание на то, как ребята это состояние приумножили! Вот за это им респект.
За 4 года около 3 млн и процессе погашения ипотеке по квартире. Хороший результат.
Michael, родители и гасить помогали наверняка)
Елена, Не додумывай!))
Роман, а еще 700 т.р. закрыть за 11 месяцев без учета процентов по кредиту.
99 квадратов экономкласса за 10 миллионов рублей. Этот скриншот я буду скидывать на очередной вопрос «Почему ты не переехал в Москву?» 🙂
Vladimir, и это еще Подмосковье, тем более Люберцы)))
Жить и содержать свою 100 метровую ипотечную квартиру в Москве это недоступная роскошь для 95% населения РФ и 90% москвичей
Vladimir, вообще-то, это очень дёшево для Москвы. Внутри МКАД для непроблемных квартир таких цен и близко нет.
Vladimir, хах, внутри Мкада рядом с метро за 10 млн только двушку на 50 кв можно купить
Александр, да в принципе можно дешевле найти
Vladimir, да, у меня в районе 50 квадратов стоят 15 млн:)
Vladimir, это дёшево
Anna, не хотел бы жить в городе, где халупа в 16-этажной панельке стоила бы 10 миллионов рублей. Всё равно развалится через 30 лет.
Vladimir, стоимость недвижимости напрямую связана с уровнем жизни, в силиконовой долине квартира автора стоила бы пару млн долларов, а гденить в умирающем ПГТ в Сибири меньше миллиона рублей
Стоимость метра в Москве показатель, что в ней все неплохо
Антон, я бы не сказал, что в Москве качество жизни настолько лучше, насколько дороже стоит недвижимость.
Антон, не совсем + ожидания, что будет ещё лучше или как минимум не хуже и спрос будет повышаться, из-за чего цены на рынке завышены.
Антон, именно поэтому домик за МКАДом на новой риге в некоторых поселках около 1 млрд рублей?
Антон, золотые слова
С такой покупкой тут дело вкуса: везде есть свои плюсы и минусы.
Сделайте уже статью «Как я с нуля копил на первоначальный взнос и купил квартиру в Подмосковье».
Я бы выбрала и новостройку и вторичку, если были хоть какие деньги. Подарок на свадьбу 3 млн только снится многим на свадьбу. Таких историй несколько. А вот действительно кто работает 24/7 ради первой квартиры в Москве или МО, большинство! Я рада, что у автора всё получилось и сложилось, как хотела, но статью читать обидно тем, кто не может себе это позволить)) Статья получилось очень хорошая! Пойду дальше копить на перв.взнос))
