мкд и ижд что это

Рай в многоквартирном доме связан не только с ЖКХ

Соглас­но ст. 16 ЖК РФ, к жилым поме­ще­ни­ям относятся:

Инте­рес­но, что кодекс не дает пря­мо­го опре­де­ле­ния мно­го­квар­тир­но­го дома (рас­шиф­ров­ка аббре­ви­а­ту­ры МКД), оче­вид­но, по той при­чине, что жилы­ми в нем явля­ют­ся толь­ко квар­ти­ры, а не вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния. Так как боль­шин­ство насе­ле­ния в горо­дах и посел­ках про­жи­ва­ет в мно­го­квар­тир­ных домах, жиз­не­обес­пе­че­ние кото­рых осу­ществ­ля­ет­ся раз­лич­ны­ми служ­ба­ми жилищ­но-ком­му­наль­но­го хозяй­ства (ЖКХ), цель ста­тьи — разо­брать­ся, что такое МКД в ЖКХ.

МКД — что это такое в ЖКХ: положения, требования, обслуживание

Жилым домом (ЖД), с точ­ки зре­ния зако­но­да­тель­ства, явля­ет­ся инди­ви­ду­аль­ное отдель­ное зда­ние, состо­я­щее из ком­нат и допол­ни­тель­ных поме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го рода. Назна­че­ние жило­го дома — про­жи­ва­ние, обес­пе­че­ние быто­вых и лич­ных потреб­но­стей жильцов.

Определение многоквартирного дома

Опре­де­ле­ние МКД содер­жит­ся в общих поло­же­ни­ях (п.6) Поста­нов­ле­ния Пра­ви­тель­ства РФ № 47 от 28 янва­ря 2006 г.:

Мно­го­квар­тир­ный дом (МКД) — это жилое зда­ние мини­мум из двух квар­тир (и более), с общим иму­ще­ством, с отдель­ны­ми выхо­да­ми из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния или на ЗУ (земель­ный уча­сток), при­ле­га­ю­щий к дому.

В жилых поме­ще­ни­ях нель­зя откры­вать про­из­вод­ствен­ные мастер­ские, или исполь­зо­вать их для осу­ществ­ле­ния дру­гих видов дея­тель­но­сти, напри­мер, рели­ги­оз­ной. В то же вре­мя воз­мож­на в МКД экс­плу­а­та­ция пер­вых эта­жей для ком­мер­че­ских целей: эти слу­чаи ого­ва­ри­ва­ют­ся законодательством.

Для пред­при­ни­ма­тель­ства необходимо:

Так, на осно­ва­нии п. 26 тре­бо­ва­ний к МКД (поста­нов­ле­ние № 47), шум в днев­ное вре­мя не дол­жен пре­вы­шать 55 Дб, а в ноч­ное — 45 Дб.

Исполь­зо­вать вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния МКД для про­жи­ва­ния нель­зя.

Сле­дить за состо­я­ни­ем мно­го­квар­тир­но­го дома долж­на спе­ци­аль­ная меж­ве­дом­ствен­ная комис­сии. Она определяет:

Отличие МКД от индивидуального жилого дома (ИЖД)

Таким обра­зом част­ный дом на две семьи уже мож­но назы­вать мно­го­квар­тир­ным домом. Имен­но нали­чие ПОП (поме­ще­ний обще­го поль­зо­ва­ния) и ОИ (обще­ствен­но­го иму­ще­ства) — глав­ная отли­чи­тель­ная чер­та МКД от ИЖД.

Общее имущество многоквартирного дома

Квар­ти­ры явля­ют­ся соб­ствен­но­стью жиль­цов мно­го­квар­тир­но­го дома. Резон­ный вопрос: по како­му прин­ци­пу делит­ся общее иму­ще­ство МКД? Ответ дает ст. 37 ЖК РФ:

Общее иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома делит­ся по прин­ци­пам доле­вой соб­ствен­но­сти: каж­до­му соб­ствен­ни­ку поме­ще­ния при­над­ле­жит доля ОИ МКД, про­пор­ци­о­наль­ная пло­ща­ди квар­ти­ры, вла­дель­цем кото­рой он является.

Напри­мер, общая пло­щадь зда­ния (ОПЗ*) 6500 м2, ОПК квар­ти­ры — 70 м2. Доля обще­го иму­ще­ства МКД соб­ствен­ни­ка дан­ной квар­ти­ры состав­ля­ет ОПК/ОПЗ = 70/6500 = 0.01077 = 1.077% от ОИ МКД.

При­ме­ча­ние*: Общая пло­щадь зда­ния вклю­ча­ет в себя сум­мар­ную пло­щадь всех эта­жей, посчи­тан­ную от внут­рен­них поверх­но­стей наруж­ных стен дома (плин­ту­са не учи­ты­ва­ют­ся), и пло­щадь откры­тых гале­рей, откры­тых лод­жий, бал­ко­нов, пере­хо­дов, антре­со­лей и т.д.

У ОИ МКД есть несколь­ко инте­рес­ных особенностей:

Виды общего имущества МКД

К ОИ МКД, соглас­но ст. 39 ЖК РФ и поста­нов­ле­нию №491, относятся:

Обслуживание МКД и общего имущества дома

Содер­жа­ние МКД и забо­та о сохран­но­сти обще­го иму­ще­ства может осуществляться:

В управ­ле­ние домом входит:

Какие услуги предоставляет ЖКХ

Жилищ­но-ком­му­наль­ное хозяй­ство ока­зы­ва­ет два вида услуг:

Управ­ля­ю­щая ком­па­ния, ЖСК или ТСЖ (ТСН) может взять поло­ви­ну услуг, кото­рая каса­ет­ся жилищ­ных нужд, на себя. Они могут иметь в сво­ем шта­те сан­тех­ни­ков, элек­три­ков, двор­ни­ков, убор­щи­ков и начис­лять тари­фы за содер­жа­ние ОИ МКД самостоятельно.

Кто платит за все

Бре­мя рас­хо­дов на жилищ­но-ком­му­наль­ные рас­хо­ды несут жиль­цы мно­го­квар­тир­но­го дома. Если домом управ­ля­ет ком­па­ния, това­ри­ще­ство или коопе­ра­тив, то в рас­хо­ды на содер­жа­ние дома добав­ля­ет­ся еще и содер­жа­ние самой управ­ля­ю­щей орга­ни­за­ции, несмот­ря на то, что они как пра­ви­ло хором уве­ря­ют, что из пла­те­жей жиль­цов на зар­пла­ту не берут ни копей­ки. Может быть это и так, про­сто в сто­и­мость тари­фов, неко­то­рые из кото­рых уста­нав­ли­ва­ют сами ком­па­нии, уже вхо­дит сто­и­мость их обслуживания.

Права и обязанности жильцов

Соб­ствен­ни­ки жилых поме­ще­ний в МКД име­ют право:

В обя­зан­но­сти жиль­цов входит:

МКД — это не только нормальная работа ЖКХ

Итак, теперь, когда уже извест­но, что такое МКД в ЖКХ, мож­но сде­лать важ­ный вывод.

Обес­пе­че­ние достой­ных усло­вий про­жи­ва­ния, быто­вых и дру­гих есте­ствен­ных нужд чело­ве­ка в жилом мно­го­квар­тир­ном доме воз­мож­но, если будет соблю­де­но четы­ре правила:

Рай в МКД навер­но не насту­пит до тех пор, пока сами люди не пой­мут, что их жизнь, как и жиз­ни дру­гих людей, живу­щих в доме, в их руках. Доста­точ­но при­не­сти домой газо­вый бал­лон или уста­но­вить непра­виль­но авто­ном­ное газо­вое отоп­ле­ние — и МКД пре­вра­ща­ет­ся в поро­хо­вую боч­ку. И тут уж ста­но­вит­ся не до ЖКХ.

Источник

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Источник

Как не стать владельцем квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС

Основатель проекта «ЕКТА Менеджмент», сооснователь юридической компании «ЕкаРус», советник руководителя УК технопарка «Успенский»

специально для ГАРАНТ.РУ

В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной «хитрой» схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по «упрощенке» и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС. Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный. Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД.

Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать. А потом еще и администрация начала выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья. Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много. Например, в феврале 2020 года был снесен недостроенный многоквартирный дом в поселении Сосенское, поселок Газопровод, НП «Лесные Поляны». В апреле снесли дом 15 на улице Магистральная в мкр. Кучино в Балашихе. Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019.

Надо отметить, что не всегда такое строительство осуществляют из-за изначального злого умысла. Прямого запрета раньше не было – вот он дом, построили три этажа с одним входом, и продали в нем долю. Возможно, что на эту проблему не обратили бы такого пристального внимания, если бы не череда скандалов и сносов, особенно – из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали возводить огромные дома на продажу на дачных участках. Очень часто случались истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления соседей, шокированных шумом и размахом строительства.

Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как «ИЖС» и «многоквартирные малоэтажные дома». И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.

Как я уже упоминала, в соответствии Градостроительным кодексом РФ определено, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации. Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками. Недавно мы проводили строительную экспертизу трехэтажного объекта, возведенного на земле ИЖС. Комиссия прибыла на объект и зафиксировала: на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор. Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном помещении проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями.

Примерно в то же время, что и разъяснения по родственным отношениям, суды давали разъяснения о том, учитываются ли мансарды и подвалы в общей этажности. Три-четыре года назад считалось, что если есть три этажа и подвал – это уже признаки не индивидуального, а МКД. В моей практике, кстати, я не раз встречала такую схему: при строительстве регистрировали мансарду как нежилое помещение, и потом продавали ее как часть двухъярусной квартиры. Однако, насколько мне известно, данный признак многоквартирности дома сейчас многие считают несущественным.

Многоподъездность также является одним из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно, на основании определения суда, мы проводили экспертизу одного дома в Московской области, чтобы решить, обладает ли он признаками многоквартирности. Это был двухподъездный дом в 1 тыс. кв. м, огромная махина с колоннами, построенная на земельном участке ИЖС. Внутри дом был не достроен, и поэтому экспертам было сложно определить, какое количество семей могло бы в нем проживать. Видимо, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал доводить стройку до конца. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области эксперты обнаружили, что застройщик предусмотрел развод коммуникаций по отдельным изолированным помещениям. Но это так называемый «косвенный признак» многоквартирности, и принимать решение на одном этом основании суд, по-хорошему, не должен.

В 2014-2016 годах подобные случаи были на слуху, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего были осведомлены о подобных схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом «бума» такой застройки становится все меньше, а также меньше и осведомленность людей. Поэтому отдельные примеры встречаются до сих пор – и как наследие активной застройки прошлых лет, и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути. Очень много таких объектов сейчас в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, и еще больше – желающих строить на них многоквартирные дома; время от времени подобные случаи все еще встречаются и в Московской области.

Что делать, если стал собственником такого жилья?

Во-первых, знать и помнить, что обходные маневры этого рода сегодня могут вылиться в серьезные проблемы. Если в 2014-2016 годах вопрос «легализации» МКД на земле ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас такие объекты сложно вывести в правовое поле. Нужно менять вид разрешенного использования и зонирование земельного участка, однако это сложно, дорого, и не всегда возможно.

Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?

Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков. Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.

Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:

Источник

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Источник