за что отвечает кск
Что такое объединение собственников имущества (ОСИ) Версия для печати
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Наименование юридического лица, в соответствии с Гражданским Кодексом РК, не должно полностью или существенно дублировать наименование других, уже зарегистрированных, юридических лиц.
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Что входит в обязанности КСК: услуги и отчёт председателя по закону РК
Служба КСК — тема больная для жителей многоквартирных домов. Интересно то, что все знают, чем занимается КСК, что он должен починить отопление, отремонтировать подвал, привести в порядок крышу. Но при этом мало кто в конфликте со службой может точно сказать, что входит в обязанности КСК и какие есть способы контролировать их работу. Об основах основ — обязанностях, структуре КСК и оплате за их работу мы поговорим ниже.
Что такое КСК?
КСК — кооператив собственников квартир, организация, созданная жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации. Служба собирает деньги с жильцов на ремонты, обслуживание и т.д. Для проверки работает специальная ревизионная комиссия: в нее можно обратиться, чтобы выяснить, куда уходят деньги. Если выявятся нарушения, то жильцы должны обратиться в суд. Затем на общем собрании жильцы переизбирают членов правления КСК.
Кто входит в правление КСК и в комиссию?
Члены правления — это несколько лиц, которые представляют интересы жильцов на собрании учредителей. Чаще всего членами правления выбирают активных жильцов дома, которые знают о существующих проблемах и давно живут в данном кондоминиуме.
Ревизионная комиссия — это люди, которые пользуются доверием большинства жителей дома. Их выбирают на общем собрании собственников квартир.
Однако в отношении ревизионной комиссии есть нюансы — в ее состав не должны входить члены правления КСК или собственники квартир, которые живут вместе с учредителями КСК. В случае сомнений в честности комиссии, жильцы проводят аудиторскую проверку.
Если в кооператив входит меньше 10 человек, то вместо комиссии выбирают ревизора. Актуален вопрос включения в работу активистов, людей на инвалидности. Бывают случаи, когда необоснованно некоторые председатели КСК грозили другим участникам исключением из деятельности, аргументируя инвалидностью.
Мы спросили у нашего эксперта, могут ли просто активисты заниматься благоустройством, наладкой отопления и т.п.? Отвечает практикующий юрист, сотрудник ЖССБК, ст. преп. кафедры юридических дисциплин академии «Болашак» Саркенова Сауле Капановна: «Активисты не могут просто приходить и без согласия собственников помещений (квартир) жилого дома налаживать отопление. В каждом кондоминиуме есть общее имущество. Это части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
В 2015 году в Закон РК «О жилищных отношениях» были внесены поправки. В статье 42 предусмотрено, что осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается. Также в число обязательных вопросов на собрании собственников квартир входит выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности.
Это говорит о том, что если какие либо изменения в кондоминиуме затрагивают общее имущество обязательно письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома».
Уточнен вопрос и о людях с инвалидностью. Могут ли в председателях, в комитете при КСК быть инвалиды? Это вопрос в отношении утепления подвалов, проведении труб и других ремонтных работ. Эксперт Сауле Саркенова аргументирует статьями закона: «Да, могут. Никто не имеет право отказывать в приеме на работу или отказывать в заключении трудового договора либо изменять условия труда, если состояние здоровья инвалида не препятствует выполнению профессиональных обязанностей. Согласно Конституции РК и ТК РК никто не может подвергаться какой-либо дискриминации при реализации трудовых прав по мотивам происхождения, социального, должностного и имущественного положения, физических недостатков. За данные правонарушения по заявлению работника-инвалида в Департамент труда и социальной защиты населения работодатель может быть привлечен к административной ответственности за нарушение трудового законодательства Республики Казахстан».
Таким образом, будучи в числе членов кооператива, любой человек может заниматься и ремонтом, и наладкой технических моментов. Другое дело — активисты. Все, кто занимаются отоплением и другими техническими моментами должны быть избраны на собрании и владеть определенными знаниями, разбираться в вопросах.
Про деньги
Жильцы на содержание дома выплачивают КСК определенные суммы, а потом КСК «пускает» средства на ремонт, на какие-то другие нужды по обслуживанию дома. Если обязательный платеж в КСК был просрочен, то за каждый день просрочки начисляется пеня в 5,5% годовых.
Если после просрочки прошло 3 месяца и жилец без уважительных причин отказывается уплачивать сумму, то КСК может обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности.
КСК может оказывать и дополнительные услуги — это благоустройство дома, район, двора. Для этого КСК будет дополнительно собирать денежные средства, рассказав об этом на общем собрании жильцов и получив их согласие.
Эти сборы по закону «О жилищных отношениях» описываются как накопление денег на счетах в банках на проведение текущего и капитального ремонта. По закону КСК на каждый дом должно открывать счет в банке — на него перечисляют ежемесячные платежи жильцов. Эти платежи должны быть не меньше 0,02-кратного МРП. Верхняя граница устанавливается на собрании собственников.
КСК может оказывать и дополнительные услуги — это благоустройство дома, район, двора. Для этого КСК будет дополнительно собирать денежные средства, рассказав об этом на общем собрании жильцов и получив их согласие.
Чтобы знать, за что взимают каждый месяц плату, каждому жильцу нужно обязательно присутствовать на собрании — на собрании решается, что будет делать КСК, какие есть по дому проблемы и сколько денег нужно на решение задач.
Размер взноса определяется так: собрание собственников разрабатывает проектно-сметную документацию, а затем суммы делятся на количество участников и период.
Причем ежемесячная плата и в целом расходы по КСК одного дома могут отличаться от другого: все зависит от изношенности, количества подъездов, типа дома, технических условий и других нюансов. Поэтому если вы платите меньше, чем приятели, живущие в соседнем доме, то, скорее всего у них просто более старый проблемный дом. Например, в нем сильно протекает крыша, и деньги собираются на починку.
Кого лучше выбирать в председатели КСК?
В действительности, председатель КСК — это не просто сборщик денег и организатор собраний. Сама по себе работа службы относится к технической, а потому председатель должен владеть определенными знаниями, пониманием технической стороны работы. Как правильно выбрать своего председателя, ведь это не профессия, ей не учат в институтах? Рассказывает наш эксперт, юрист, сотрудник ЖССБ Сауле Саркенова: «Согласно статье 47 закона РК «О жилищных отношениях» избрание председателя КСК отнесено к исключительной компетенции общего собрание кооператива. Поэтому выбирают председателя членов КСК на общем собрании кооператива. Для подтверждения полномочий председателю необходимо предоставить протокол общего собрания о его назначении. При этом решение общего собрания будет являться правомочным, если в нем участвовало не менее 50% членов кооператива либо их доверенных лиц.
Если речь идет о квалификационных требованиях к кандидатуре председателя, то единственным документом, где они законодательно закреплены, является приказ председателя Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства № 215 «Об утверждении квалификационных требований, предъявляемых к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир)». Так, согласно Закону «О жилищных отношениях», жилищная инспекция также имеет право рекомендовать граждан в председатели КСК. Согласно данному приказу кандидат в председателя правления кооператива собственников помещений должен:
Таким образом, если при выборе председателя жильцы столкнулись с проблемой, то они могут обратиться к жилищной инспекции за советом — кого бы они предложили на эту роль.
Перечень обязанностей КСК
В обязанности КСК входит работа по текущему ремонту и обслуживанию сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей. Так в текущий ремонт включается починка текущей крыши, ремонт в подъезде — замена разбитых стекол, дверей, перил. Раз в пять лет должны в подъездах оштукатурить и покрасить стены, потолки, лестницы. Также по заявкам жильцов заделываются трещины в стенах и заделываются выбоины.
Важно: полная замена крыши в текущий ремонт не включается, только ремонт и устранение течи.
Что делают с отоплением? Во-первых, проводят ремонт, осенью и весной включают и отключают тепло, весной проверяют состояние системы, регулируют ее при запуске. Также КСК устраняют небольшие неисправности: очистка арматуры и грязевиков от накипи, устранение течи, закрепление участков и опор под расшатавшимися трубопроводами и т.д. По необходимости КСК делает теплоизоляцию трубопроводов и их гидравлическую промывку.
В отношении систем водоснабжения служба КСК обязана 2 раза в месяц проверить тепловые пункты и замерить температуру давления. В начале и конце отопительного сезона служба переключает систему на режим ГВС, заменяет прокладки арматуры, очищает их от накипи и солей, устраняет течь.
В обязанности КСК входит работа по текущему ремонту и обслуживанию сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей.
Также если какие-то отдельные участки до 1 метра длиной повреждены, то служба КСК может их заменить. Также служба заменяет дроссельные органы и укрепляет расшатавшиеся опоры.
В отношении канализации КСК должен: прочистить ее в подвале, устранить течь, везде, где она есть на резьбе, набить на вентили сальники и заварить все отверстия. Также при необходимости из подвала откачивается вода, заменяются участки водоснабжения в перекрытии. КСК также должны вызвать службы дезинфекции, дезинсекции, дератизации подвала.
В компетенции КСК находится и обслуживания электропроводок общего назначения:
Кроме вышеописанных обязанностей, КСК также убирается в придомовой территории и имеет ряд административных задач. В отношении уборки КСК занимается вывозом снега, убирает лед с дорожек, сыпет песок, монтирует отводы для дождя от дома, убирает мусор и листья с крыши, вывозит его с мусорок.
В административные задачи входит ведение документов.
Какие документы составляет КСК?
Если у жильцов возникают какие-то жалобы и предложения по качеству обслуживания, то их нужно в письменном виде отправлять в КСК. Именно по письменным обращениям и опросам, которые уже проводит сама служба, впоследствии проводятся собрания. На повестку выносятся вопросы и жалобы людей, результаты опроса. По итогу своей работы КСК ведет финансовый и налоговый учет, хранит все технические документы по содержанию дома.
Другой важный момент — при начале каких-то сложных работ КСК обязано уведомить жильцов, если эти работы прекращают доступ к коммуникациям дома. Например, чинят водопровод, и не будет доступа к воде. В такой ситуации чаще всего вешается объявления на подъездах: «уважаемые жильцы, с 10 утра до 6 вечера будут ремонтные работы, перекроют горячую и холодную воду».
Если нанимаются подрядчики и другие службы для работ по ремонту и обслуживанию дома, то КСК оплачивает их работы, заключает с ними договор. Кроме того, КСК ведет учет собственников квартир и арендаторов.
Бумаги, которые вы можете получить от КСК
Работа КСК должна быть абсолютно прозрачной для каждого участника кондоминиума. Поэтому каждый квартал председатель правления должен предоставлять отчет об использовании денежных средств. Также этот отчет должен предоставляться по первому требованию собственников квартир.
Все жильцы могут потребовать от ревизионной комиссии Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Ежегодно также эта комиссия составляет заключение, исследовав отчет правления кооператива и годовую смету расходов и доходов.
КСК плохо работает — куда жаловаться?
Случаев плохой работы КСК куда как достаточно: текущие крыши, отсутствие проводки на лестницах, многолетние недовольства жильцов. Весь ворох претензий упирается не только в плохие условия проживания, но и в деньги — каждый жилец платит ежемесячную «повинность». Что делать, если с вашим КСК сложилась не самая веселая ситуация. Куда идти жаловаться? Рассказывает наш эксперт, практикующий юрист Сауле Саркенова: «Никуда жаловаться не нужно. Согласно закону «О потребительском кооперативе» государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность потребительского кооператива, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Для начала каждый собственник должен знать, что существуют несколько видов форм управления объектом кондоминиума. Согласно статье 43 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
Если формой правления выбрали КСК, каждый собственник помещения сам решает вступать в члены КСК или нет. Никто не имеет право принуждать кого либо.
Также, собственники дома вправе на общем собрании принять решение о переходе из одного КСК в другой, либо выбрать управляющую компанию, либо пригласить управляющего. Всё зависит от желания собственников, которые являются членами КСК. Более того, они могут обратиться в другой КСК с просьбой принять дом на обслуживание. Но в таком случае только после согласия на принятие нужно проводить собрание и переходить в другой КСК».
Таким образом, законодательно вся инициатива отдается в руки самим владельцам квартир. При недовольстве работой КСК собственники могут вступить в другой КСК или принять другую форму, самостоятельно обслуживать свой дом.
За что отвечает кск
Редакция РrimeМinister.kz подготовила серию инфографик для того, чтобы напомнить гражданам о роли КСК, правах и обязанностях сторон и других важных моментах, знание которых необходимо собственнику квартиры в многоэтажном жилом доме.
КСК — это кооператив собственников квартир, организация, созданная жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации.
По словам специалиста отдела инспекции района Есиль ГУ «Управление контроля и качества городской среды г. Нур-Султан» Ернара Киябаева, расходы КСК утверждаются на собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взимается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
Данный тариф применяется только на основании протокола общего собрания и большинством голосов. При этом деньги жильцов расходуются на содержание инженерных сетей, частей общего имущества, его ремонт.
Расходы на электроэнергию, потребленную на ОДН, согласно действующему законодательству, несут потребители. Собственники квартир должны осуществлять платежи самостоятельно или делегировать свои права по заключению договоров КСК либо обслуживающей организации.
Оставайтесь в курсе событий Премьер-Министра и Правительства Казахстана — подписывайтесь на официальный Telegram-бот
Кооператив собственников квартир (КСК)
Органы управления КСК
На сегодняшний день, КСК и ПКСК, наряду с другими юридическими лицами в форме ПК, КСП, ЖСК, управляющими компаниями в форме ТОО, являются организациями осуществляющими свою деятельность в качестве органов управления объектами кондоминиума в сфере управления жилищным фондом.
Основной задачей органов управления является обслуживание общедомового имущества, в том числе принятие мер по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации.
Органами управления КСК являются:
1. Общее собрание членов кооператива (собственников квартир) является высшим органом КСК, и в его исключительную компетенцию входят следующие вопросы: избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений, утверждение ежегодного отчета, годового бюджета и сметы расходов кооператива.
Общее собрание проводится не реже одного раза в год и считается правомочным при участии не менее 50% от общего количества собственников квартир. Для принятия решений требуется две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании.
Общее собрание может рассматривать любые вопросы касательно деятельности КСК.
2. Правление включает в себя председателя, а также два и более лиц, которые будут представлять интересы жильцов на собрании учредителей. Членами правления должны быть инициативные люди, которым доверяет большинство жильцов, живущие продолжительное время в данном доме и знающие все недоработки в своем кондоминиуме. Правление осуществляет общее руководство КСК, заключает договоры от имени КСК, принимает сотрудников на работу и т.д.
3. Ревизионная комиссия – лица, выбранные на общем собрании собственников квартир, которым доверяет большинство жителей дома. Однако ими не могут быть члены семей учредителей, сами члены правления (учредители) либо собственники квартир, проживающие совместно с учредителями КСК. Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
Если у вас возникли сомнения относительно того, куда уходят деньги на оплату услуг КСК, можно обратиться в ревизионную комиссию. Если ревизионная комиссия выявит в деятельности КСК грубые нарушения, обращайтесь в суд. Также, жильцы вправе на общем собрании переизбрать членов правления КСК. В случае если ревизионная комиссия потеряла доверие жильцов, необходимо провести аудиторскую проверку.
Требования к кандидатам на должность председателя КСК
Кандидат на должность председателя правления КСК (помещений) должен соответствовать следующим требованиям:
Председатель правления КСК избирается решением общего собрания.
Обязанности КСК
1. Обслуживание текущего ремонта:
2. Обслуживание систем отопления:
3. Обслуживание узлов водоснабжения:
4. Обслуживание санитарно-технических узлов:
5. Обслуживание электро-технического обеспечения:
6. Уборка придомовой территории:
7. Административные обязанности:
На что КСК тратит взносы жильцов?
Расходы КСК утверждаются на общем собрании жильцов (собственников квартир), поэтому каждый жилец дома должен присутствовать на собрании, чтобы быть в курсе, за что взымается ежемесячная плата и какие именно работы выполняет КСК.
В зависимости от типа домов, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа, перечень расходов на содержание общего имущества кондоминиумов может разниться.
Размер взносов определяются на основании разработанной проектно-сметной документации общим собранием собственников.
При просрочке обязательных платежей в КСК за каждый просроченный день начисляется пеня. В случае если жилец в течение трех месяцев после установленной даты платежа отказывается выплачивать просрочку без уважительных причин, кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.
Какие отчеты должен предоставлять КСК?
Чтобы работа КСК была наиболее прозрачной для собственников квартир, председатель правления должен представлять отчет об использовании денежных средств по запросу собственников квартир не реже одного раза в квартал. Итоги отчета объявляются на общем собрании жильцов дома.
Также, жильцы вправе затребовать от ревизионной комиссии Акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.
Если вы недовольны работой КСК
Проведение общего собрания
Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию собственников квартир. Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников квартир с решением вопроса о выборе органа управления. На собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Процедура организации собрания собственников квартир, осуществляется индивидуально по каждому объекту кондоминиума. Собрания собственников квартир могут проводиться с применением аудио-видео фиксации.
Как проводится общее собрание собственников квартир?
Инициаторы собрания собственников квартир уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников квартир о дате, месте и повестке предстоящего собрания. Уведомление собственников квартир о проведении собрания производится путем размещения объявления на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах, при наличии на интернет-ресурсах.
Для ведения собрания избираются председатель и секретарь из числа собственников квартир. Председатель и секретарь собрания проводят регистрацию явившихся на собрание собственников квартир путем сбора их подписей. Лист регистрации должен содержать повестку собрания, дату проведения собрания, адрес собственников квартир с указанием анкетных данных, а также графу подпись собственника квартиры.
Председатель собрания оглашает повестку проводимого собрания. Для утверждения повестки собрания председатель предлагает собственникам квартир проголосовать. Председателем подводятся итоги голосования путем ведения подсчета голосов. Если проголосовало больше половины собравшихся собственников квартир, то повестка собрания считается утвержденной. По итогам подсчета голосов, в случае изменения повестки председателем оглашается новая повестка собрания.
Председатель предлагает собравшимся обсудить каждый вопрос по повестке собрания. По итогам обсуждения председатель предлагает собравшимся проголосовать по каждому вопросу в повестке собрания. Председателем ведется подсчет голосов. Решение считается принятым, если за него проголосовало более две трети присутствующих.
Как проводится письменный опрос?
В случае отсутствия кворума при проведении собрания собственников квартир, принимается решение о проведении повторного собрания или проведения письменного опроса. Решение о проведении повторного собрания или письменного опроса принимается на собрании и отражается в протоколе. Письменный опрос проводится по каждому объекту кондоминиума отдельно.
Лист голосования должен соответствовать форме, утвержденной центральным уполномоченным органом. Собственник квартиры выражает свое мнение путем проставления подписи в соответствующей графе листа голосования. При необходимости дополнительного изучения вопросов собственником квартиры, ответственные лица могут оставить лист голосования.
После подписания собственник квартиры передает ответственным лицам подписанные листы голосования. Проведение письменного опроса производится в течение тридцати дней. Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняли участие не менее две трети собственников квартир, в том числе переданных застройщиком собственниками квартир, в которых они проживают. В случае если застройщик не передал квартиру собственнику, то лица, проживающие в них, не участвуют в голосовании.
В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и прошиваются вместе с протоколом общего собрания собственников квартир. Решение, принятое путем письменного опроса, является обязательным для всех собственников квартир. Если в течение тридцати дней письменный опрос не завершен, а также в случае не принятия положительного решения по окончанию письменного опроса, производится повторное собрание собственников квартир, о проведении которого собственники квартир уведомляются инициаторами собрания не менее чем за десять дней. Для поддержания порядка на собрании, инициаторы собрания могут обращаться в органы внутренних дел.
Как зарегистрировать объект кондоминиума?
Согласно жилищному законодательству объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования и КСК (орган управления домом) обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума. Момент образования кондоминиума считается с момента ввода в эксплуатацию жилья и КСК должен соблюдать нормы Закона. В течение 15 рабочих дней со дня образования, орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.
Регистрация объекта кондоминиума фактически является юридическим закреплением за собственниками квартир права общей долевой собственности на общее имущество многоэтажного жилого дома. До регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).
КСК и иные органы управления, пользуясь пассивностью жителей, не регистрирует объекты кондоминиума. Отсюда возникают все вопросы прозрачности их деятельности, поскольку КСК ссылаясь на отсутствие регистрации, не предоставляют отчеты, не открывают счета (сберегательные и текущие), сдают в аренду помещения общего пользования без согласия жителей. В то же время, отсутствие регистрации объекта кондоминиума не является основанием для не предоставления информации о деятельности КСК жителям. Жителям необходимо быть активнее и юридически закрепить право на общую собственность путем регистрации объекта кондоминиума в органах юстиции.
Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе может быть установлен двумя альтернативными способами – либо соглашением участников, либо расчетом по формуле. Протокол общего собрания собственников об утверждении создания кондоминиума, его государственной регистрации в органах юстиции не является основным и обязательным документом. В нем могут быть отражены вопросы по избранию уполномоченного лица, представляющее интересы участников кондоминиума в отношении с третьими лицами, в том числе с государственными и иными органами, утверждается секретарь собрания, который ведет и подписывает протокол общего собрания участников кондоминиума.
Протокол должен быть подписан всеми участниками собрания. Кворум собрания считается состоявшимся при участии простого большинства, т.е. не менее 2/3 собственников.
Соглашение о расчете долей подписывается всеми собственниками жилых и/или нежилых помещений (владельцами иных вещных прав), находящихся в раздельной собственности, и/или их уполномоченными представителями, т.е. собственники сами определяют долю по соглашению между собой.
Если же доли в кондоминиуме рассчитывается по формуле (отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума) то подписи собственников (участников кондоминиума) в ведомости не требуются. При этом ответственность за верность расчета долей несут сами собственники недвижимости (квартир и нежилых помещений).
Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, и объект кондоминиума подлежит обязательной государственной регистрации.
Касательно документов на земельный участок для обслуживания объекта кондоминиума, то они бывают двух видов – правоустанавливающие и идентификационные документы. В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок могут быть постановления Акимата города Алматы о предоставлении права собственности на земельный участок участникам кондоминиума, либо решение Акима города Алматы, либо акт приема – передачи строения с земельным участком на вновь построенные многоквартирные жилые дома от Застройщика участникам кондоминиума. Идентификационный документ – это акт на право собственности на земельный участок, он не является правоустанавливающим и, как правило, выдается вместе с правоустанавливающим документом либо передается Застройщиком.
При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.
В течение 15 рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.