машканта в израиле что такое
Машканта в израиле что такое
Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечной ссуды гарантирует погашение кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения.
Общие термины в ипотеке:
Для Вашего удобства приведём некоторые термины из мира ипотеки.
Машканта с привязкой к индексу с постоянным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה):
Машканта с привязкой к индексу потребительских цен с добавленным постоянным процентом. Подходит для людей, которые хотят знать точно, какие платежи они должны будут выплачивать. Остаётся лишь надеяться на низкий индекс цен.
Машканта с привязкой к индексу с переменным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה):
Клиент выбирает периодически переменный процент. Переменный процент имеет ряд преимуществ:
Машканта с привязкой к индексу (משכנתא צמודת מדד):
Машканты оформляются на срок от 4-30 лет, привязаны к индексу потребительских цен.
Виды машкант с фиксированным процентом:
Замороженная машканта (שכנתא בהקפאה) –
Первые два года Вы полностью освобождены от платежа и за основной фонд машканты и по процентам. Через два года после этого платёж только процентов и начиная с пятого года платёж и самой машканты и процентов по ней.
Уникальное преимущество Клаль машкантаот (כלל משכנתאות): Разрешает точку выхода после 5-ти лет без выплаты комиссии за ранний выход полный или частичный для машканты с постоянным процентом.
Машканта с привязкой к индексу с переменным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה):
Машканта оформляется на период 5 – 30 лет с переменным процентом каждые 30 месяцев или 60 месяцев или 120 месяцев. В точках изменения процента он меняется на средний процент объявленный Банком Израиля + добавка указанная в договоре на машканту.
Машканта с привязкой к доллару (משכנתאות צמודות לדולר):
Ипотечное кредитование с привязкой к доллару США на срок от 4 до 30 лет, с добавкой процента либор(ליבור)+ постоянный процент определённый заранее в договоре кредитовании.
Виды платежей машканты с привязкой к доллару США:
Машканта с привязкой к прайму (משכנתאות על בסיס ריבית הפריים):
Шекелевые машканты привязанные к проценту прайм (פריים) + с добавкой или уменьшением постоянной и не привязанной ни к чему. Эти машканты можно погасить без штрафа за исключением раннее оговоренной оперативной комиссии. Машканты оформляются на период до 25 лет.
Виды платежа машканты с привязкой к прайму:
Машканта в Израиле для репатриантов
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это зачастую единственный способ обзавестись собственным жильем. В большинстве случаев, переехавшие в Израиль люди не имеют финансовой возможности сразу приобрести квартиру или дом в нашей чудесной стране.
И без того высокие цены на недвижимость в Израиле постоянно растут. За последние 10 лет цены на недвижимость выросли в 2 и более раз.
Большинство репатриантов по прибытии в страну не владеют ивритом. Найти высокооплачиваемую работу без знания языка могут далеко не все. На освоение языка и поиск работы с хорошей зарплатой может уйти несколько лет.
Так что накопить полную сумму для приобретения жилья в Израиле очень трудно. В то же время значительную часть средств приходится отдавать за аренду жилья. Это еще больше усложняет процесс накопления капитала.
Именно по этой причине, многие граждане Израиля задумываются об оформлении машканты. Это очень популярный среди израильтян вид ипотечного кредита.
Что такое машканта?
Машканта – это ипотечный кредит, выдаваемый определенной группе населения, на специальных, льготных условиях. Этот вид кредитования осуществляется при контроле и поддержке министерства финансов Израиля. Вы можете получить деньги на покупку квартиры, дома или участка под застройку.
Какие условия предлагаются по машканте?
Машканта отличается от обычной ипотеки более выгодными условиями:
Кроме того, государство погашает 15% стоимости жилья в течение 15 лет (1% в год). Если в этот период объект недвижимости не был продан – дотация от государства считается подарком, и возвращать её не нужно. Если же объект был продан в этот период – необходимо будет вернуть государству уже 17% от его стоимости.
Условия машканты могут улучшаться или ухудшаться в зависимости от некоторых факторов. Например, гражданин Израиля, который более 180 дней в году проживает в другой стране, сможет получить от банка не более 50% от стоимости объекта.
В то же время, если гражданин постоянно проживает в стране, прошел службу в армии, и имеет хорошую зарплату, сможет получить машканту по сниженной ставке. В любом случае, условия для каждого заёмщика рассматриваются индивидуально.
Кто имеет право на получение машканты?
Необходимые условия
1) Заёмщик или его супруг(а) не владеют жильем или частью жилья, и не владели им в период последних 10 лет
2) Новые репатрианты должны иметь Теудат-зеут (удостоверение личности израильтянина).
3) Репатрианты, получившие машканту до совершения алии, должны совершить её в течение 1 года после подписания договора о кредитовании.
Имеется возможность получения машканты, если у заёмщика уже имеется квартира. Однако заёмщик обязуется перед банком, продать данный объект в определенный период времени.
Что влияет на ставку по ипотеке?
Процентная ставка по машканте не может превышать 3% от стоимости объекта недвижимости, но её размер высчитывается по специальной бальной системе индивидуально для каждого клиента. На размер процентной ставки могут влиять следующие факторы:
Что нужно для получения машканты?
Иметь собственный капитал в размере 25% от стоимости объекта (10% при участии в программе Мехир ле-миштакен)
Иметь рабочее место, и стаж работы не менее 3 месяцев
Ежемесячный платеж по машканте не должен превышать 30-40% от дохода заёмщика, или его семьи.
Выбор условий
В настоящее время существует целый ряд условия по машканте. Это и кредит с постоянно процентной ставкой, и с плавающей, привязанной к валюте, и другие.
Для получения лучших условий, следует посетить несколько банков и узнать, какие условия они готовы вам предложить.
Самое главное – помните: банк является частной организацией. Сотрудник банка будет стараться предоставить вам условия, которые выгодны для компании. Если вы не разбираетесь в тонкостях израильского ипотечного кредитования, лучшим решением будет обращение к специалисту по ипотеке.
Такой специалист рассмотрит ваш случай и «выбьет» для вас максимально выгодные условия. Услуги специалистов по ипотеке обойдутся в 3000-4000 шекелей, но профессионал сэкономит вам, куда большую сумму.
Часто специалисту удаётся сэкономить клиенту до 150 тыс. – 200 тыс. шекелей. Кроме того, грамотный консультант может помочь вам получить машканту, даже если у вас нет необходимых 25% начального капитала или вы имеете плохую кредитную историю.
Заключение
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это отличный способ получить собственное жильё. Если вы имеете право на её получение, вам обязательно стоит воспользоваться данной программой.
Самое главное грамотно подойти к выбору условий кредитования, чтобы приобретение недвижимости не превратилось в многолетнюю головную боль.
Как разобраться в нюансах «машканты», чтобы не переплачивать лишнее?
Инженеры, адвокаты, врачи – даже высококвалифицированные специалисты не всегда могут разобраться в нюансах «машканты». Так зачем же дарить деньги банкам? Они и так богаты. Представляем вашему вниманию интервью с Артемом Левиновым – основателем фирмы Trust, специализирующейся на перерасчете «машкант» и ссуд.
– Артем, расскажите немного о себе.
– В Израиле я с четырех лет, но, несмотря на это, а также благодаря родителям и окружению, хорошо разговариваю на русском языке. Окончил университет с отличием, получил первую степень по экономике. Обладаю специальным сертификатом от министерства финансов, благодаря чему могу консультировать граждан в сфере пенсионных и накопительных программ («кранот пенсия и иштальмут»), ипотек («машканты»).
Все началось с того, что я проверил «машканту» своих родителей. Изначально они взяли 800 тысяч шекелей и выплачивали их в течение 15-ти лет. Однако, на момент моей проверки их долг банку составлял, внимание, 700 тысяч шекелей! После этого похожая ситуация обнаружилась и у других моих родственников. Меня поразило то, что все они – люди с высшим или даже профильным образованием – не смогли разобраться в тонкостях и подводных камнях «машканты». С тех пор я советую всем лишний раз хорошенько изучить этот вопрос, а также рад помочь людям разобраться в этом непростом деле.
– Говорят, что сегодня вопрос ссуд и ипотек стоит гораздо острее, поскольку люди стали осторожнее. Это так?
– Да, и это правильно! Но при этом многие ошибочно думают, что главный критерий при взятии ссуды или «машканты» – как можно меньшие суммы платежей. При этом зачастую люди не проверяют все нюансы, касающиеся процентов переплаты («рибита»), а потому в конечном итоге отдают сумму намного большую, чем она могла бы быть. А ведь за эти деньги они могли бы лишний раз съездить отдохнуть, оплатить учебу детей и так далее.
Ко мне обратилась пара после того, как они получили консультацию в одной фирме по перерасчету «машканты». Там им предложили реальный вариант, при котором они в конечном итоге сэкономили бы 100 тысяч шекелей. Только вот им не объяснили, что при всей его привлекательности путь этот более опасный и зависит от многих финансовых условий. Я же предложил им другой вариант, при котором ежемесячный возврат всего на 200 шекелей выше, а экономия составляет все те же 100 тысяч шекелей, но с меньшими рисками.
Определенного рецепта успеха здесь нет – все подобные случаи рассматривается сугубо индивидуально. Моя задача рассказать людям обо всех возможных вариантах, их плюсах и минусах, что позволит им сделать осознанный выбор. Именно для этого и была создана моя фирма Trust.
– Сегодня же многие вообще не могут позволить себе покупку квартиры из-за того, что у них нет 25-ти процентов от ее стоимости для первоначального взноса.
– Да, если стоимость квартиры, например, миллион шекелей, то вам нужно будет внести 250 тысяч своих собственных денег в качестве первоначального взноса. И многие с целью набрать эту сумму по ошибке берут ссуды в банке, используют свои пенсионные накопления или «кранот иштальмут». Многие даже не догадываются, что вместо этого можно взять ссуды за счет этих накоплений. Только вот в этом случае важно проверить со специалистом все проценты. Так, чтобы они были в вашу пользу, а не в пользу банка. Этот мой совет не голословен, я сам проработал в банке 2 года и знаю изнутри, как эта система работает. И еще очень важно, чтобы вас устраивал ваш нынешний платеж, так как это снизит риски в случае внезапных и непредвиденных повышений ипотечных выплат.
– А приведите, пожалуйста, пример.
– Ко мне обратилась молодая пара, которая хотела купить свою первую квартиру за 1 миллион шекелей. Из необходимых для первого взноса 250 тысяч им не хватало 100. Тогда они сами пошли в банк взяли ссуду под 8% годовых. Когда же мы занялись этим вопросом вместе, выяснилось, что у них также есть возможность получить деньги другим путем. За счет «керен ишальмут» нам удалось получить для них ту же сумму, но только под 1.1% годовых. В конечном итоге, пара смогла сэкономить не один десяток тысяч шекелей из-за разницы в процентах (6.9%), а ту первую ссуду в банке они закрыли.
– А кому еще вы можете помочь?
– В моей практике существует еще один животрепещущий вопрос. Речь идет о наших родителях. И о моих в том числе! Все эти люди проработали 20-30 лет и привыкли к определенному уровню жизни. Но, когда они вышли на пенсию, он резко упал. К примеру, с 15-ти до 5-ти тысяч шекелей в месяц.
С одной стороны, у них чаще всего уже есть своя квартира, скажем стоимостью в 1,5-2 миллиона шекелей, но, с другой стороны, получается, что им не на что купить лекарства, подарки внукам или съездить отдохнуть. И все без исключения, с кем бы мне ни приходилось решать этот вопрос, сказали, что хотят оставить свою квартиру в наследство детям и даже думать не хотят о ее продаже или обмене. Но какой же есть выход из этой ситуации, чтобы и поднять доход пенсионера, и при этом не продавать его квартиру или не менять ее на худшую?
Существует пенсионная «машканта», которая позволяет получить одноразовую сумму. Но сделать это необходимо вместе со специалистом, который хорошо разбирается в банковской системе и будет защищать ваши интересы. Сегодня продолжительность жизни в Израиле возросла до 85-ти лет, и крайне важно не просуществовать, а достойно прожить эти годы. Согласны?
– Это уж точно! Но ведь вместо этого дети могут помочь родителям, если у тех нет денег, чтобы купить лекарства?
– Знаете, что происходит? Родители стесняются просить у детей, да и детям своих детей надо поднимать. Все знают сколько стоят ясли, садики и прочие кружки. А это ведь только минимум. Вы же понимаете, что большинству из нас этого недостаточно, ведь мы хотим дать своим детям все самое лучшее. А каковы тогда ощущения бабушек и дедушек, которые не могут помочь своим детям и внукам? У нас ведь из поколения в поколение так принято. Поэтому пенсионерам крайне важно найти приемлемый выход из подобной ситуации и при этом не остаться без квартиры.
– Кому еще может быть полезна ваша помощь?
– Я могу помочь вам сэкономить десятки, а в большинстве случаев речь идет о сотнях тысяч шекелей. Но крайне важно правильно посчитать и сравнить все варианты, поскольку банк сам не всегда хочет их раскрывать. Еще есть такая услуга, как объединение кредитов через «машкату» с целью уменьшить месячные выплаты.
Недавно ко мне обратилась молодая семья с тремя детьми. У них хороший доход. Они выплачивают «машканту» по 7000 шекелей в месяц и ссуды около 8000 шекелей в месяц. Высокие ежемесячные выплаты приводят их к тому, что им приходится брать все больше кредитов для погашения долгов и имеющихся ссуд, которые даются под высокие проценты. Я пересчитал им «машканту» (экономия 200 тысяч) и также все ссуды объединил в одну через «машканту» под более низкий процент (выплата 1500 шек в месяц). Сегодня их общая выплата составляет 9500 шекелей в месяц, что им вполне по силам. Таким образом, они вышли из экономического тупика и почувствовали экономическую стабильность и уверенность в завтрашнем дне.
Сегодня – отличная возможность для объединения кредитов через «машканту», так как банки предоставляют возможность взять сумму до 70% от стоимости жилья.
И вот еще несколько полезных советов:
Запомните, деньги никогда не бывают лишними и всегда приходят вовремя! Поэтому проверьте уже сегодня условия ваших ссуд и ипотек: сколько вы взяли и сколько вам осталось платить, не слишком ли рискованны ваши условия?
Буду рад сделать это вместе с вами, а также при необходимости провести переговоры с банками в вашу пользу, чтобы сэкономить вам ваши честно заработанные деньги. Буду также рад ответить на все самые наболевшие вопросы на тему ссуд и «машканты».
Мой телефон: 050-3586316 (Артем)
Не дарите деньги банкам! Они и так богатые. Ваше финансовое положение должно быть в ваших руках! Согласны?
*Публикуется на правах рекламы. Текст и фото предоставлены заказчиком; Фото: Гарри Резниковский
Напоминаем: Публикации не являются рекомендацией к действию. Все опубликованные на сайте «Детали» тексты, информационные и/или консультационные, а также фотографии, видеоматериалы и графические элементы не являются рекомендацией по совершению финансовых сделок, медицинских процедур, или совершению пользователем любых иных действий. Сайт «Детали» не несет ответственности за действия пользователя, вне зависимости от их мотивов.
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)
Оставим в стороне различные банковские программы, экономические расчёты и виды льгот. Дело в том, что, даже очень хорошо изучив теорию и зная всё о том, что вам положено, вы не всегда можете это получить. Во-первых, процесс оформления ипотечной ссуды в Израиле достаточно сложен, не случайно на него отводится не менее полутора месяцев. Не зная различных его нюансов, а порой и подводных камней, можно допустить ошибку, которая обойдётся вам в десятки тысяч шекелей в том или ином виде. Во-вторых, работник банка, с которым вы непосредственно имеете дело при оформлении документов, хотя и знает все тонкости, но является лицом заинтересованным. При определённых обстоятельствах у него может быть некоторая личная, в том числе и материальная, заинтересованность выдать ссуду на условиях максимально выгодных банку, но не выгодных для вас. Кроме этого, работник банка не просто служащий, оформляющий бумаги, а профессиональный иш мехирот – человек, занимающийся продажей, как рекламный или страховой агент. Он изучал различные технологии сбыта, психологию потенциальных клиентов, короче, он знает, как вас подловить, внешне при этом оставаясь защитником ваших интересов. Поэтому, переступая порог любого банка, вы должны помнить об одном: директор банка виллу себе уже построил, а защита ваших интересов – дело исключительно ваше. Банк это место, где не только можно, но и нужно торговаться и гораздо сильнее, чем на рынке, покупая огурцы. В этой книге нет того, что вы можете без труда узнать в банке, не затрагиваются те вопросы, которые входят в компетенцию адвокатов. Скорее, наоборот, мы говорим о тех вещах, которые никогда не расскажет клиенту банковский служащий. А некоторые затрагиваемые нами моменты для адвокатов просто закрытая тема. Они не только дать консультации по этим вопросам не могут, но даже слышать о них не захотят – в лучшем случае скажут: я об этом не слышал. Наша цель – показать банк таким, каким он предстаёт перед обычным клиентом. Надеемся, что эта книга поможет кому-то избежать ошибок, а кому-то понять, где, когда и как его профессионально обработали. Книга структурирована, и оглавление является гиперссылками на соответствующие главы. Это позволяет читателю быстро находить ответ на интересующий его конкретный вопрос.
ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД
Перед тем как пройти трассу слалома горнолыжник изучает её и многократно пропускает в своем сознании свои действия, представляя все повороты, трамплины и крутые участки. Клиент, открывая дверь ипотечного банка, порой не знает ни процесса оформления ипотечной ссуды, ни процесса оформления прав на недвижимость. Торговаться об условиях ипотеки в таком положении не то чтобы совсем невозможно, но крайне тяжело, и напоминает подобное ведение переговоров с банком игру в одни ворота. Вам может казаться, что предложенные вам условия самые лучшие, что вы выжали из банка все соки. Но вдруг – неожиданный поворот, и вы готовы согласиться на самые плохие условия или вообще забыли про торг, лишь бы не оказаться какой-нибудь пропасти, и думаете лишь о том, как бы быстрее закончить эту сделку. Поэтому, прежде чем говорить о переговорах с банком, торге об условиях кредитования, мы подробно описываем весь процесс получения ипотечной ссуды, частично затрагивая и процесс покупки недвижимости. Для того, чтобы легче было представить весь процесс в целостности, мы сначала дадим его в виде таблицы, а затем разберём каждый пункт в отдельности.
Когда лучше подавать просьбу в банк
5 «нет» в вопросах машканты
Поделиться проектом с друзьями:
Иногда создается ошибочное мнение, что банк поможет вам взять машканту на самых хороших условиях. Даже если вы зайдёте в несколько банков и попросите их дать предложение лучше, чем у вас есть, все равно банк — это продавец и он защищает свои интересы. Проще говоря, он продает вам машканту настолько дорого, насколько может. Это обычный рынок. Поэтому постарайтесь добыть как можно больше информации об ипотечных кредитах в Израиле. Можно также обратиться к независимому консультанту по машканте.
Не соглашайтесь на условия, не поторговавшись
Израиль — особенная страна, здесь торгуются не только на рынке, но и в магазинах, суперах, больничных кассах, садиках — везде. Банки — не исключение. Торгуйтесь по любому пункту, начиная с «дмей птихат тик» (комиссионные за открытие дела по машканте), и кончая, на сколько лет вам предоставят машканту —на 15, 14 (чем меньше, тем лучше) на 30 или на 29. Если вам это делать тяжело и непривычно, хотя бы позовите знакомого, который получает удовольствие от таких торгов. Консультанты по машканте тоже сделают это за вас, но здесь появляется вопрос, доверяете ли вы в принципе таким консультантам. Любая выторгованная вами мелочь может сэкономить тысячи, а то и десятки тысяч шекелей.
Не покупайте слишком дорогую квартиру
Очень, очень рекомендую быть реалистами в этом вопросе. Выбирайте квартиру, стоимость которой вы сможете потянуть. Машканта — это не фея, которая приносит деньги на дом вашей мечты. Машканта — это серьёзные обязательства, которые могут обернуться неподъёмной ношей. Не суметь в итоге выплатить машканту — вполне реально, даже если в начале все шло хорошо. Важно учесть все факторы риска: потеря работы, немалые непредвиденные расходы, да и просто желание съездить в отпуск, купить какую-то новую вещь… Создавайте «буфера» — какие-нибудь накопления, подработки на случай, если нужда прижмет. Но лучше всего — покупайте такую квартиру, выплаты по которой ни сейчас, ни в будущем не будут превышать сумму аренды, которую вы платите за съёмную квартиру.
Есть такой тип людей, которым тяжело планировать, просчитывать, прогнозировать… Сейчас я могу взять ссуду, а потом… будет потом. Народная мудрость гласит: одалживаем мы чужие, а отдаём свои. Одолжить — легко, а отдать — ой как непросто! Поэтому если вы сами не хотите ничего продумывать, то по крайней мере посоветуйтесь с родственниками, знакомыми — с кем-то, кто умеет планировать, просчитывать и прогнозировать. Быть может, они помогут вам не утонуть в долгах.
И наконец, если что-то пошло не так, не отчаивайтесь. Выясните, что можно сделать. Выход есть всегда. Главное — оптимизм и максимум усилий, чтобы сохранить свой любимый дом. Сложности бывают у всех, спокойно, без паники идите к намеченной цели. В конце концов, обратитесь к специалисту — он вам поможет, ведь ваше сильное желание справиться с ситуацией определяет все! Есть огромное множество нюансов в вопросе ипотечного кредита в Израиле. Но, как говорится, волков бояться — в лес не ходить. Если вы хотите приобрести свою квартиру, или дом, дерзайте — читайте, интересуйтесь, советуйтесь, ищите способы и, конечно же, старайтесь «выбить» выгодные, прежде всего, для вас условия машканты. Усилия оплатятся сторицей.