менеджер по эксплуатации недвижимости что он делает
Менеджер по эксплуатации недвижимости
Профессия менеджера включает довольно большой список обязанностей и относится к одним из самых ответственных. Да, возможно человеку с такой профессией не придется работать физически и таскать тяжелые стройматериалы или запускать огромные строительные машины. Однако менеджеру должен все держать под контролем, чтобы не допустить каких-либо ошибок и так далее.
Ввиду этого стоит более детально поговорить о том, кто же это такой – менеджер по эксплуатации недвижимости – и за что он отвечает, каковы его обязанности.
Краткое описание профессиональной деятельности и всех ее нюансов
Начнем с того, что управление недвижимостью – это целый комплекс мер, частью которых является и формирование стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности, а также охраной труда персонала. Поэтому человек, который будет все это контролировать, должен отличаться крайней внимательностью и не только.
Менеджер по эксплуатации недвижимости должен отличаться такими личностными качествами, как:
Только человек с таким складом характера может без проблем выполнять все функции менеджера – контактировать с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами и контролирующими органами. Кроме того, нельзя забывать, что в обязанности такого специалиста входит и организация работы технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии, сервисное обслуживание и выполнение своевременного ремонта.
Не стоит путать менеджеров по эксплуатации недвижимости с риелторами. Это совершенно разные виды деятельности. Менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем. Он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик и строитель одновременно.
Описание деятельности
Итак, менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем понемногу. Поэтому его деятельность осуществляется в трех аспектах. Первый – это правовой. Его суть заключается в том, чтобы использование и распределение прав на недвижимость было максимально рациональным. Второй аспект – экономический и они заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости. Последний, третий аспект – технический. И он базируется на том, чтобы постоянно поддерживать объект управления в работоспособном состоянии.
Следует понимать, что профессиональные задачи менеджера могут существенно различаться. Все зависит от того к какой категории относится объект и какой его уровень. В целом же обязанности такого специалиста, независимо от типа объекта, заключаются в проведении всесторонней экспертизы инвестиционных решений. Также он занимается анализом того, в каком состоянии находится объект и разрабатывает стратегию управления им.
Также менеджер разрабатывает техническое задание, которое обязательно должно быть технически обоснованным, проектирует и организовывает производственные системы. Еще менеджер разрабатывает и внедряет стандарты управления и эксплуатации объектов недвижимости, а также контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта. Кроме всего этого, такой специалист проводит технико-эксплуатационное исследование объекта и его приемки, а еще оценивает условия эксплуатации и обслуживания недвижимости.
О достоинствах и недостатках
Как и любая другая профессия, специализация менеджера по эксплуатации недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Так, специальность такого типа является достаточно востребованной. Да, она очень престижная, а на фоне строительного бума работы у менеджера будет немало. Также к достоинствам можно отнести и стабильную и достаточно высокую заработную плату с возможностью постоянного развития и карьерного роста, что тоже немало.
Но, как это не печально, профессия имеет и недостатки. И самый первый из них – это существенный груз ответственности. Также менеджер имеет большое количество обязанностей, но при рациональной организации труда их можно перераспределить между несколькими специалистами. Кроме того, менеджеру придется выслушивать недовольство и претензии от арендаторов или собственников недвижимости. И последний существенный недостаток кроется в том, что человеку на такой должности придется общаться с большим количеством людей самого разного социального статуса.
Видео. Техническая эксплуатация объектов недвижимости
«Я никогда не обманываю клиента»: сколько зарабатывает менеджер по продажам недвижимости
В Ханты-Мансийске
Героиня этого выпуска после окончания колледжа работала учителем начальных классов. Ей очень нравилось преподавать, но не устраивала зарплата учителя и двойная нагрузка, которую приходилось выдерживать, чтобы хоть как-то приблизиться к желаемому уровню дохода. Она ушла из школы и устроилась в компанию крупного местного застройщика менеджером по продажам — без опыта и подходящего образования. А сейчас мечтает дорасти до начальника отдела продаж и переехать в Санкт-Петербург.
Это история читателя из Сообщества Т—Ж. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Выбор профессии
В 2017 году я окончила Ханты-Мансийский технолого-педагогический колледж по специальности «учитель начальных классов». Работать в школе начала сразу после выпуска. В первой школе работала на 1,25 ставки и получала 55 000—60 000 Р в месяц. В начальных классах один учитель ведет все предметы, за исключением физкультуры, музыки и английского. Но музыку я тоже преподавала, поэтому основных предметов было семь: русский язык, литература, математика, окружающий мир, технология, ИЗО, музыка. Еще вела внеурочную деятельность: ПДД и «Мир вокруг нас». Всего получалось по четыре-пять уроков в день пять дней в неделю. Ставка — это один класс со всеми уроками, в часах это примерно 27—30 часов в неделю. 1,25 ставки выходит, если вести дополнительные занятия по внеурочной деятельности у других классов, когда их педагог в силу обстоятельств не может.
*В законе об образовании, который вступил в силу в сентябре 2013 года, прописали, что право на доступное образование должно быть у всех и нужно при этом учитывать разные образовательные потребности и возможности детей, тогда же школы официально перестали делить на коррекционные и общеобразовательные. А с 1 сентября 2016 года в России действуют новые стандарты начального общего образования, благодаря которым дети с ограниченными возможностями здоровья и ментальными нарушениями имеют максимально расширенный доступ к образованию
Было и еще одно обстоятельство. Вводить повсеместное инклюзивное образование начали в тот момент, когда я была уже на втором-третьем курсе колледжа, и в программу обучения моего потока добавить его уже не было возможности, приходилось разбираться на практике и на специальных курсах переподготовки специалистов. Сейчас в программу колледжа добавили этот блок, и педагогам нового поколения будет гораздо проще адаптироваться.
Дело в том, что школьную программу — в том виде, в котором она существует сейчас, — таким детям освоить сложно. Какой-то единой программы для детей с особенностями развития нет, и педагоги сами адаптируют ее под каждого ребенка. Это предполагает 3—4 дополнительных часа подготовки к каждому учебному дню: распечатку заданий с увеличенным шрифтом для слабовидящих, например, упрощение каких-то заданий по теме и так далее. Сложность была и в том, что основной поток детей легко идет по программе вперед, а часть класса притормаживает и нуждается в более пристальном изучении каждой темы. Сфокусировать внимание на основном потоке и при этом успевать контролировать остальных — задача не из легких, иногда она была просто невыполнимой.
Очевидно, что такая нагрузка была колоссальной для молодого педагога.
Но на все мои просьбы хоть немного «разбавить» класс руководство отвечало отказом. Я уволилась переводом в другую школу. Там мне дали класс с четырьмя инклюзивными учениками. Процесс преподавания пошел намного легче. Пройдя через огонь, воду и медные трубы, я построила практически идеальную модель обучения, ребята показывали хорошие результаты. Но моим основным разочарованием стал размер заработной платы. У второй школы были проблемы с финансированием. Чтобы хоть как-то приблизиться к доходу, к которому я привыкла, мне пришлось взять второй класс и работать в две смены на 1,75 ставки — это максимум для школы. За это я получала всего 45 000 Р в месяц.
Такая работа сильно ударила по моему здоровью. Я стала часто болеть и в какой-то момент поняла, что не могу игнорировать такие явные сигналы со стороны организма, все это может плохо кончиться и так рисковать я не готова. Я закрыла учебный год и попрощалась со школой — да полетят в меня помидоры за то, что оставила классы и что такая безответственная. Но давайте посмотрим правде в глаза. Что было бы эффективнее: вечно болеющий и эмоционально выгоревший учитель или довольный педагог, которого устраивает работа в школе и уровень его заработной платы? Думаю, ответ очевиден, поэтому и ушла. Хотя было очень грустно оставлять ребят, к которым так привязалась. Я люблю эту профессию и уважаю моих коллег. Если бы оплата труда соответствовала моим ожиданиям, а нагрузка не вредила моему здоровью, возможно, задержалась бы на этой должности подольше. Несомненно, школа дала мне многое, и это был отличный старт.
Когда увольнялась, не было конкретного места, где бы меня ждали, — рискованно, конечно, но рисковать иногда приходится. У меня был месяц на то, чтобы найти работу, прежде чем прервется общий стаж. Искала на «Хедхантере». В нашем городе не так просто найти хорошую работу. Он небольшой, и поэтому вакансий в принципе не так много, в основном нужны продавцы в салоны связи и магазины или сотрудники на вахтовые работы в нефтяных компаниях. Особой тяги к рынку недвижимости у меня не было, но объявление о поиске менеджера отдела продаж в компанию известного застройщика меня заинтересовало. Поняла, что в целом готова себя в этом попробовать, язык подвешен. Во время учебы в колледже я работала продавцом в спортивном магазине, неплохо получалось.
Знания дали мне основу, которая дополнилась личным опытом и наблюдениями. Сейчас у меня есть свои фишки, в этом и заключается индивидуальность, «живость» менеджера по продажам: живого человека всегда приятнее слушать, чем повторяющего готовые скрипты «робота».
Особенности управления коммерческой недвижимостью
Как работает управление коммерческими объектами
Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Автор: Дмитрий Кузьмин
Профессия Менеджер по эксплуатации недвижимости в России
Менеджер по эксплуатации недвижимости – это специалист, который занимается формированием стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности. Он организует работу технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии. Его деятельность многогранна и очень ответственна. Квалифицированный специалист должен быть оценщиком, экологом, архитектором, экономистом и строителем одновременно. Не нужно путать менеджера по эксплуатации недвижимости с риелтором, это совершенно разные профессии. Круг обязанностей такого специалиста зависит от того, к какой категории относится действующий объект и каков его уровень.
О профессии Менеджера по эксплуатации недвижимости
Зарплаты: сколько получает Менеджер по эксплуатации недвижимости *
Начинающий: 30000 в месяц
Опытный: 50000 в месяц
Профессионал: 90000 в месяц
Востребованность профессии
На сегодняшний день сфера недвижимости активно развивается. С увеличением масштабов строительства возрастает востребованность в менеджерах по эксплуатации недвижимости различного рода. Строительные компании, агентства и архитектурные управления нуждаются в квалифицированных кадрах, специализирующихся на управленческой и оценочной области. Профессионал должен быть знаком с существующими нормами и требованиями к завершенным строительным объектам или инженерным сооружениям. Такие специалисты умеют быстро осматривать объекты государственной и коллективной собственности, проверять их состояние и участвовать в планах реконструкции и ремонта.
Для кого подходит профессия
Профессия подходит для людей, обладающих следующими качествами:
Карьера
Менеджер по недвижимости может найти работу в научно-исследовательских и проектных институтах, комитетах государственного имущества и собственности, управлениях по архитектуре, организациях по государственной регистрации и земельному кадастру, предприятиях по экспертизе, строительных организациях, риэлторских фирмах, БТИ и организацях ЖКХ. Для успешной работы и построения удачной карьеры требуется высшее образование. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов. Рабочий день у менеджера, как правило, ненормированный — его могут вызвать на показ объекта, или проведение сделки в выходной день. В большинстве случаев профессия не предполагает значительного карьерного роста. Вместо этого с развитием специалиста увеличивается размер его заработной платы.
Обязанности
Менеджер по эксплуатации недвижимости
Описание профессии
Менеджер по эксплуатации недвижимости является специалистом широкого профиля, он занимается решением вопросов, возникающих при использовании объектов с целью получения дохода, он взаимодействует с собственниками, арендодателями, коммунальными и техническими службами, заключает с ними договора и контролирует их исполнение. Его главной задачей является поддержание зданий в работоспособном состоянии. Кроме этого он выявляет потребность в ремонте, организует ремонтные работы, нанимает подрядчиков и контролирует их деятельность.
Для такой должности подойдет кандидат, имеющий высокую стрессоустойчивость, умеющий трудиться в режиме многозадачности, с хорошими коммуникативными навыками общения с людьми разных социальных статусов. В его компетенцию входит решение сложных задач, умение быстро ориентироваться в непредвиденных обстоятельствах. Обучение менеджера по недвижимости включает в себя получение знаний в области финансово-хозяйственной деятельности и методов управления объектами, умений проводить их экспертизу.
С увеличением масштабов строительства для ведения бизнеса или получения собственниками прибыли от арендаторов возрастает востребованность в менеджерах по недвижимости. Работа является очень ответственной и предполагает выполнение широкого круга обязанностей. Есть и плюсы, которые заключаются в высокой оплате труда сотрудника и возможности постоянного развития. Трудоустроиться можно в строительные организации, предприятия по экспертизе, риэлтерские компании, инвестиционные фонды. Карьеру можно построить как в пределах одной компании, двигаясь от специалиста до профессионала по инвестициям, так и переходя в более крупные организации.