мфк что это такое в недвижимости
Многофункциональные комплексы – будущее градостроительства
Многофункциональные центры или комплексы (МФК) – это самый перспективный и одновременно самый сложный формат в современном градостроении. В них на равных или почти на равных сочетаются в разных вариантах квартиры, гостиницы, офисы, магазины, спортивные и концертные площадки. Чаще всего МФК имеют две функции, реже три и более.
История. Первые МФК
Идеи, положенные в основу многофункциональных комплексов, стары как мир – древний человек в своей пещере и жил, и работал, и развлекался. Европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю на первом этаже.
Архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать еще в начале XX века, в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус». Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Карбюзье.
Здание Unité d’Habitation по проекту Ле Карбюзье, Марсель © Фото с сайта rodezagglo.fr
В 80-е и в 90-е годы началось массовое строительство многофункциональных комплексов во многих странах мира и особенно активно в США, Европе и Юго-Восточной Азии. Один из первых МФК в России «Город столиц» появился на территории Москва-Сити. Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.
Возможность жизни «не выходя на улицу» – МФК «Башня Федерация» включает в себя жилые апартаменты, кафе и рестораны, спортклубы, бизнес-центр и торговую галерею © Фото с сайта fedtower.ru
Привлекательно для девелоперов, удобно людям
Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.
МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность. Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.
Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.
Перспективное направление
С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.
Что такое многофункциональный жилой комплекс
Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.
Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:
Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.
К достоинствам МФК относятся:
Имеются и недостатки:
Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей. Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.
На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.
Ознакомиться с видеопрезентацией и увидеть фотографии можно на официальном сайте МФК «Флотилия».
Квартиры и апартаменты в МФК — плюсы и минусы
Квартиры и апартаменты в новостройках Москвы предлагаются застройщиками в составе жилых комплексов — ЖК — и реже в МФК, так называемых многофункциональных комплексах. У покупателя возникает естественный вопрос: что такое МФК, есть ли у них характерные признаки? Не менее важно понять, как влияет формат новостройки в цену жилья, будет ли квартира в новом ЖК дороже или дешевле аналога в многофункциональном проекте?
ЖК и МФК с точки зрения законодательства
Для понимания дадим первое объяснение. Жилой или многофункциональный комплекс — это понятия функциональные (по назначению), коммерческие и градостроительные (архитектурно-планировочные). Как объекты проектирования и строительства ЖК и МФК не нормированы, не определены в Градостроительном и Жилищном кодексах, не имеют строго определенных нормативных характеристик. С точки зрения потребителя и девелопера разница, конечно, есть, но она не может быть предметом спора, претензий или разбирательства в суде.
Что такое МФК — многофункциональный комплекс
О том, что такое жилой комплекс, мы уже писали подробно. Теперь дадим представление об МФК и разнице между этими видами застройки.
В законодательстве и нормативных документах нет закрепленного понятия МФК. Раскрыть его, используя градостроительные термины, можно, но нам нужно дать определение, полезное потенциальному покупателю квартиры в новостройке.
Для понимания можно привести в качестве примера торгово-офисные центры, в том числе и те, в которых часть помещений или корпусов продаются как апартаменты. Иногда на рынке новостроек Москвы встречаются гибридные объекты — это ЖК-МФК, в которых можно купить квартиру, апартаменты, офис, торговую площадь. Жилые помещения и «номера» в таких объектах продаются по разным видам договоров, имеются и предложения продаж по ДДУ.
Особенности и признаки многофункциональных комплексов
Какие юридические и функциональные особенности МФК должны привлечь внимание покупателя жилья?
Статус помещений — при изучении проектной документации следует выяснить, предлагает ли застройщик только апартаменты, есть ли в корпусах квартиры.
Каков общий профиль комплекса — в нем может преобладать офисная составляющая, торговая специфика, апарт-отель или комбинация вариантов.
Где находится новостройка — МФК Москвы как правило располагаются внутри или неподалеку от ТТК. Много таких объектов в Пресненском и Беговом районах. Близость к центру очень ценится представителями бизнеса, которым важно иметь доступ к районам концентрации деловой активности.
Что входит в состав МФК помимо основных профильных объектов — застройщик может позаботиться о минимальном инфраструктурном наполнении, если часть объектов имеет жилое назначение или статус апартаментов.
Готов ли девелопер и УК обеспечить ограничение доступа посторонних в жилую часть комплекса, создать систему комплексной безопасности.
Будут ли созданы условия для удобного въезда и выезда транспорта жильцов, парковки и машиноместа постоянного хранения с закреплением, в выделенной зоне.
Не стоит забывать о том, что любой МФК проектируется по принципу функциональности. Если в жилом комплексе инфраструктурная составляющая обязательно «сопровождает» и дополняет квартиры, то в многофункциональном решающее значение имеет офисно-торговая или иная профильная составляющая, которая приносит доход девелоперу проекта. Все объекты, так или иначе создающие «удобства» для жильцов и арендаторов, рассматриваются как вторичные. Кроме того, они должны быть максимально доступны для посетителей со стороны, значит, уровень приватности будет невысоким.
Еще одна тонкость состоит в том, что под строительство такого рода объектов часто выделяются участки бывших промзон. Это может стать источником проблем, так как поблизости не окажется мест отдыха, зеленых массивов. Не исключено, что рядом будет располагаться товарная станция, шумный ТЦ, складской комплекс, большая развязка магистральных дорог.
Выгодно ли покупать квартиры и апартаменты в МФК
Исследования рынка новостроек показывают, что квартиры и апартаменты в МФК чаще всего приобретаются с прицелом на деловое использование. Их рассчитывают сдавать в аренду. Для собственного проживания такие объекты пригодны ограниченно — многофункциональность снижает уровень приватности. В основном жилье и места временного проживания используются бизнесменами, которым нет необходимости поселять там семью. Главным преимуществом МФК для делового человека остается возможность остановиться поближе к центру, жить рядом с офисом, иметь доступ к деловой инфраструктуре.
Строительство многофункционального комплекса: определение и перспективы
Строительство многофункционального комплекса – крайне перспективное направление для современных градостроителей. Сочетание в одном здании различных объектов, необходимых человеку – идея крайне полезная в сегодняшнем мире.
Давайте подробно рассмотрим, чем характеризуются такие архитектурные творения, какие функции выполняют и какие перспективы имеют. А чтобы вам было более понятно, мы привели реальные примеры таких зданий.
Суть многофункционального комплекса
Идея многофункциональных комплексов зародилась еще во времена пещерных людей. Тогда пещера служила для человека и жилищем, и рабочим местом, и развлекательным центром. Гораздо позже в Европе и на Руси купцы строили себе дома, где на первых этажах занимались торговлей, а на верхних жили либо сдавали площади в аренду.
Концепция многофункционального комплекса в современном понимании была разработана в начале 20 века при активном участии школы «Баухаус». Впервые реализовали данную идею в 1952 году в Марселе. Автором проекта являлся известный архитектор Ле Корбюзье.
Массовое строительство многофункциональных комплексов началось в 1980-90 гг. Наиболее активно МФК строились в США, Европе и Юго-Восточной Азии. В нашей стране одним из первых возвели комплекс «Город столиц» на территории «Москва-сити». В настоящее время в столице насчитывается порядка пятидесяти МФК. Еще несколько десятков таких комплексов построено в других российских крупных городах.
Строительство МФК обуславливается экономическими факторами, главным образом дороговизной и дефицитом свободной земли в центрах мегаполисов. Возникла необходимость в более плотном размещении всех средств для удовлетворения основных нужд современного человека — жилой площади, рабочих мест, магазинов, мест для занятия спортом и для развлечений. Благодаря минимальному перемещению жителей по городу экономится их время, формируется особый стиль жизни. Создается принципиально новая городская среда.
Привлекательность таких центров для девелоперов заключается в возможности сделать использование земли более эффективным. Благодаря плотной застройке и совмещению различных видов деятельности растет инвестиционная привлекательность недвижимости, диверсифицируются риски. Прослеживается и существенная экономия на этапе строительства за счет своей масштабности. В процессе эксплуатации отдельные составляющие комплекса можно перепрофилировать в зависимости от ситуации на рынке. Многофункциональность такого объекта дает возможность увеличить период получения прибыли, которая будет идти на разных стадиях развития. Наконец, МФК привлекателен и для самих посетителей — появляется сразу несколько причин посетить данный центр.
Проект многофункционального комплекса необходимо тщательно прорабатывать, планируя зонирование таким образом, чтобы различные функции комплекса не противоречили друг другу. Также МФК отличаются более сложным и дорогим продвижением. Повышенные расходы требуются и для обслуживания такого комплекса.
Плюсы и минусы многофункциональных жилых комплексов
Рассмотрим основные преимущества и недостатки жилых МФК с точки зрения жильцов.
Итак, плюсами проживания в данных комплексах являются:
Обитатели могут жить, работать, развлекаться, заниматься спортом и совершать покупки, фактически не выходя из здания.
Это преимущество вытекает из предыдущего. Благодаря развитой инфраструктуре люди экономят время на перемещение между различными функциональными зонами и тратят его на семью и личные нужды. При наличии всего необходимого в пешей доступности у жильцов отпадает необходимость в совмещении повседневных надобностей с отдыхом. Люди не тратят время на дорогу в магазины, офисы и развлекательные центры. Они не стремятся успеть отдохнуть, а просто наслаждаются жизнью.
В многофункциональных жилых комплексах все направлено на обеспечение уюта, комфорта и максимального удобства. Эти качества жилья являются наиболее значимыми для жильцов.
Все необходимое в таких комплексах расположено в шаговой доступности. Благодаря этому экономится не только время, но также автомобильное топливо на перемещение по городу. К тому же жильцы избавляются от стресса, так как у них нет необходимости стоять в часовых пробках.
Отличительной особенностью многофункциональных комплексов является продуманность каждой мелочи с точки зрения безопасности. Здесь любое помещение — и жилое, и офисное, и коммерческое — имеет свою охрану. Территория МФК также абсолютно безопасна для жителей и посетителей.
При строительстве многофункциональных жилых комплексов используются только экологически чистые материалы. Также по возможности оптимизируются ресурсы (например, внедряется использование альтернативных источников энергии). Требования к обеспечению чистоты коммерческих зон здесь выше, чем в обычных офисных центрах.
Перечислим некоторые особенности МФК, которые могут доставить неудобства потенциальным жильцам:
Жилье в таких комплексах могут позволить себе люди как с высоким, так и со средним достатком.
Шаговая доступность всего необходимого и автоматизация процессов имеют также оборотную сторону. Люди становятся физически менее активными. Они предпочитают меньше двигаться в угоду удобствам и комфорту. Здесь каждый решает для себя сам, какой стиль жизни ему ближе.
Некоторым жильцам, возможно, будет некомфортно жить рядом с офисами и магазинами. Но если человек и живет, и работает здесь, для него это недостатком, как правило, не является.
В целом же можно отметить, что преимуществ проживания в МФК гораздо больше, чем недостатков. Жизнь новоселов становится комфортнее и удобнее — это, пожалуй, самый главный плюс. И все же выбор в пользу недвижимости в МФК люди делают, основываясь на личных предпочтениях. Для кого-то это стоимость жилья, для кого-то — близость рабочего места, иные же оценят в первую очередь тот самый комфорт.
Особенности и функции многофункционального комплекса
Далее разберемся, чем так привлекают МФК потенциальных жильцов с точки зрения функциональности и юридических нюансов.
Проектная документация должна содержать сведения об имеющихся помещениях (имеются ли там квартиры, предлагаются ли только апартаменты и т. п.).
МФК может быть ориентирован на офисные площади, на использование в качестве апарт-отеля, на торговлю, либо он предлагает комбинацию вариантов.
Вместе с профильными объектами в состав многофункциональных комплексов может включаться различное инфраструктурное наполнение (если комплекс ориентирован на жилую недвижимость и апартаменты).
Девелоперы и управляющие компании самостоятельно решают, готовы ли они ограничивать доступ посторонним в жилую часть, создавая при этом комплексную систему безопасности.
Покупателям недвижимости, арендаторам и посетителям нужно выяснить, насколько удобно оборудованы въезды на территорию и выезды с нее, парковочные места для временной и постоянной стоянки.
Проектирование любого МФК основывается прежде всего на функциональности. В то время как в обычном жилом комплексе инфраструктурная составляющая лишь дополняет основную функцию, в многофункциональном комплексе упор делается именно на торгово-офисные или другие элементы, приносящие застройщику доход. Объекты, направленные только лишь на обеспечение удобства для жильцов, имеют здесь второстепенное значение. К тому же эти составляющие по возможности делаются доступными для всех посетителей, поэтому о высоком уровне приватности говорить не приходится.
Важный нюанс таких комплексов заключается в том, что возводятся они зачастую на бывших промышленных территориях. Данный факт может породить массу проблем, связанных с отсутствием поблизости мест отдыха, парков и скверов. Вместо них рядом вполне могут оказаться железнодорожный сортировочный узел, крупный торговый центр, оживленная автомобильная развязка и т. д.
Примеры проектов многофункциональных комплексов
Площадь комплекса составляет 10 000 кв. м. Год постройки — 2002.
Данный МФК башенного типа проектировался в рамках международного конкурса, который организовали власти Пусана — второго по величине города Южной Кореи и крупнейшего морского порта страны. Башня МФК, возведенная в центральной части города на возвышении, призвана заменить старую башню, став новым символом динамично развивающегося портового мегаполиса. Вокруг территории комплекса расположено множество торговых и деловых точек, а сама территория представляет собой городской парк. В целом Пусан — красивый, продуваемый морскими ветрами город на склонах гор и холмов с изобилием парков.
Своей формой комплекс олицетворяет движение воздуха, которое в свою очередь подразумевается как соединение двух стихий — динамичной воды и статичной земли. Вогнутым фасадом башня обращена в сторону моря и символизирует парус, надуваемый ветром. Корпус строения имеет множество сквозных отверстий, количество которых увеличивается с высотой и с возрастанием силы восходящих потоков. В эти отверстия будут вмонтированы винтовые турбины и вентиляционное оборудование, которые обеспечат здание электроэнергией. Устойчивость конструкции создается диагональными связями и точными расчетами на этапе проектирования. Башня МФК будет вмещать в себе рестораны, кафе, кинотеатры, музеи, офисные помещения, радиотелевизионные студии.
Крыша комплекса находится на высоте 150 м. Там запроектирована смотровая площадка, откуда открывается вид на весь город и на море. Оттуда же виден 465-метровый небоскреб Lotter World II. Центр парка обозначается пандусом и сценой комплекса. Вход в МФК возможен через галереи, по ступеням и эскалаторам. Ночью весь комплекс освещается множеством встроенных светильников, создавая эффектный пространственный перформанс. Проект учитывает гармоничное сочетание культурного и коммерческого использования.
Данный комплекс проектируется в юго-западной части Санкт-Петербурга вблизи Финского залива и сочетает в себе объекты жилого, социального и делового назначения.
МФК «Балтийская жемчужина» займет площадь 180 га. Для строительства потребуется осуществить намыв части территории и укрепить береговую зону. Также проект предусматривает реставрацию Матисова канала, являющегося объектом культурного наследия. В рамках работ будут сооружены необходимые инженерные коммуникации и построен целый жилой микрорайон с уличной сетью, внутри которого разместят всю требуемую социальную инфраструктуру.
Общая проектная площадь жилой недвижимости составляет 1 млн кв. м. Социальный комплекс представлен 4-мя школами, 5-ю детскими садами, двумя поликлиниками, 6-ю библиотеками, 4-мя спортивными залами и бассейном.
Перспективы современного строительства многофункциональных комплексов
Покупатели и арендаторы недвижимости в МФК видят перспективы, вселяющие оптимизм. Все сходятся во мнении, что именно за таким комплексным исполнением лежит будущее городов, так как это позволяет решать основные градостроительные задачи. Уже в наше время в таких комплексах работать, жить и отдыхать не только удобно и комфортно, но и престижно.
Проекты строительства многофункциональных комплексов создаются при участии именитых архитекторов, благодаря чему МФК становятся достопримечательностями, привлекающими туристов. Это автоматически способствует формированию торговых и деловых кварталов в окружающих районах.
Мфк что это такое в недвижимости
Войти
Авторизуясь в LiveJournal с помощью стороннего сервиса вы принимаете условия Пользовательского соглашения LiveJournal
В чем разница между МФК и жилым комплексом?
Сегодня почти нет новостроек, в составе которых предусмотрены только жилые помещения. Однако не всякий комплекс, где есть магазины, рестораны, аквапарки и офисы, можно считать многофункциональным.
Ставка на функционал
Как поясняет генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, МФК не стоит путать с комплексами, в составе которых есть торговля, общепит, социальные, спортивные и прочие объекты. Разница в том, что в многофункциональном комплексе девелопер изначально ориентирован на то, что все функции, предусмотренные в нем, будут приносить доход в сопоставимых пропорциях. Он просчитывает, насколько успешным будет сочетание этих функций в данном комплексе. В то время как во всех остальных перечисленных типах классификации ставка делается прежде всего на жилье. «Жилой комплекс со встроенными помещениями на первом этаже нельзя назвать многофункциональным, потому что доход от жилой функции значительно превышает доход, получаемый от коммерческих помещений», — говорит Юха Вятто.
«В составе обычного жилого комплекса, проекта КОТ или квартальной застройки нежилые объекты являются сопутствующими для жилых, они предусматриваются в основном для обслуживания будущих новоселов. Если речь идет о встроенных помещениях в составе ЖК, то, как правило, они нужны для повышения эффективности использования нижних этажей, а не как самостоятельные объекты», — добавляет Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер».
Вместо промзон
Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова говорит, что в МФК, в отличие от обычных ЖК, девелопер не просто предусматривает нежилые здания и помещения, но заранее продумывает их функционал и продает или сдает их в аренду с обременением по функциональному использованию. Это также позволяет четко организовать логистику внутри комплекса, чтобы маршруты клиентов развлекательных центров, офисных работников, постояльцев гостиниц по минимуму пересекались с путями постоянных обитателей таких ЖК.
С другой стороны, объекты, предусмотренные в МФК, ориентированы не столько на самих жильцов, сколько на сторонних посетителей, поэтому, прежде чем определиться с функционалом, девелопер анализирует потребности района застройки в целом. После чего продумывает внутреннюю географию комплекса.
Эксперты считают, что широкого развития формат МФК с жилыми домами получить не может. Обычно совмещение этих функций все же вынужденная мера. Однако, учитывая большие планы девелоперов по реновации промышленных территорий в «сером» поясе Петербурга, такие МФК будут появляться вокруг исторического центра.