микрорайон и квартал в чем разница
Микрорайон и квартал в чем разница
При объединении районных учреждений создается возможность строительства крупных зданий, обеспечивающих более экономичную их эксплуатацию. Там, например, может быть создан торговый центр в виде единого здания, включающий предприятия бытового обслуживания, почту – телеграф, аптеку, банки и т.п.
Под микрорайоном понимается часть жилого района, в который организовано полное повседневное культурно – бытовое обслуживание населения. При проектировании микрорайонов предусматривается их расположение на межмагистральной территории, изолированной от транзитного транспортного движения. Линии массового транспорта направляемого по системе улиц жилого района, должны обеспечить равные удобства в транспортном обслуживании всех микрорайонов. Расстояния от остановок общественного транспорта не должно превышать 500 м. от наиболее удаленной квартиры жилых домов в микрорайоне.
Размеры территории и расчетная численность населения микрорайона определяется планировочными условиями на конкретной территории. К этим условиям относятся естественный рельеф и возможности его использования, необходимость сохранения существующих зеленых насаждений и водоемов, удобство сообщений внутри микрорайона, в жилом районе и с центром города. На форму микрорайона влияет конфигурация сети магистральных улиц города.
Жилой квартал представляет собой территорию, ограниченную со всех сторон улицами. В практике нашего градостроительства размеры жилых кварталов принимаются в пределах от 4 – 12 га. Наиболее распространенной формой квартала является прямоугольник. Однако формы кварталов бывают самые различные в зависимости от направлений улиц и рельефа участков. Кварталы неправильной формы сложнее застраивать типовыми зданиями, особенно на углах. Размещать кварталы следует по возможности длинной стороной вдоль магистральных улиц с целью увеличения расстояния между перекрестками.
В кварталах, помимо жилых домов, размещаются детские учреждения (детские ясли и сады), а при достаточной площади кварталов — и школы. Магазины, столовые, аптеки, парикмахерские и мастерские бытового обслуживания населения могут быть в отдельных зданиях или первых этажах жилых домов. В жилых кварталах размещаются также гаражи-стоянки для автомобилей, а также детские и спортивные площадки. Незастраиваемая часть квартала используется под зеленые насаждения, хозяйственные дворы и проезды с тротуарами. Тротуары, проезды, дворы и замощенные площадки, расположены на территории квартала, занимают до 15% его площади.
При квартальной системе застройки желательно предусмотреть специальные территории – «кварталы обслуживания», где концентрируется предприятия коммунального обслуживания населения. Кварталы обслуживания размещаются так, чтобы обслужить население прилегающих жилых кварталов в радиусе 700 – 800 м.
Важным градостроительным показателем является плотность застройки. По применяемым в нашем градостроительстве нормам допускается плотность застройки кварталов и микрорайонов поставленные в обратную зависимость от ее этажности. Чем выше застройка, тем меньшую плотность она должна иметь. Такая система нормирования плотности застройки исключает возможность переуплотнения в квартире или микрорайоне, а так же создает достаточное по размеру озеленение территории.
Жилая площадь на 1 га. территории микрорайона:
5 эт. дом – от 2800 до 3100 м2
9 эт.дом – от 3900 до 4300 м2
Квартальная застройка и микрорайон. Плюсы и минусы
30 апреля 2019 года
Сегодня строительные организации уходят от практики возведения отдельно стоящих жилых зданий и стремятся ориентировать свою деятельность на комплексное освоение территорий. Существует два основных вида такой застройки – микрорайонная, которая используется архитекторами нашего государства более пятидесяти лет, и квартальная, активно внедряемая в России с 2014 года.
Микрорайонный и квартальный принципы строительства объединяет главное – стремление создать уютную внутреннюю среду для жителей и собственную инфраструктуру на территории. Однако есть и ряд существенных отличий. Давайте попробуем разобраться, почему же квартальная застройка с каждым годом набирает все большую популярность и так полюбилась известным девелоперам города.
Микрорайонная застройка в Перми
Микрорайон – это совокупность жилых и коммерческих сооружений с собственной мини-инфраструктурой: детскими образовательными учреждениями, магазинами, поликлиниками. Микрорайон может иметь довольно большую площадь и быть удаленным от основных автомагистралей. Объекты на его территории располагаются свободно, между ними появляются зеленые скверы, детские площадки, прогулочные зоны, автостоянки.
Идея микрорайонной застройки появилась в Европе порядка века назад. Проекты первых микрорайонов, созданные французским архитектором Ле Корбюзье, были довольно фантастическими для своего времени – здания, поднятые на колоннах, под которыми находятся общественные зоны, палисадники на крышах… В реальность вошел принцип создания крупных густонаселенных участков с несколькими многоэтажными домами, озелененной территорией и собственной школой внутри.
Спортивный микрорайон «Ива»
В нашей стране такой тип застройки появился несколько позже, но обрел значительную популярность и надолго прижился. Возводить жилые микрорайоны девелоперы продолжают и в настоящее время. Отличным примером такого вида комплексного освоения местности в Перми стал спортивный микрорайон «Ива». Это крупнейший проект опытной межрегиональной строительной компании «Девелопмент-Юг», предусматривающий застройку более 80 га территорий в Мотовилихинском районе города. Планируемая численность населения комплекса составляет 18 тыс. человек. Общее время строительства – 10 лет (с 2014 по 2023 год).
«Мы недавно приняли квартиру в спортивном микрорайоне «Ива» в доме по улице Агатовой, 28. Все очень понравилось, огромное спасибо застройщику. В квартирах очень тепло, на батареях есть регуляторы температуры. Были небольшие недочеты по отделке, но по запросу их быстро устранили. Один из главных плюсов микрорайона – грамотная планировка. Особенно радует, что во внутреннем дворе оборудованы прекрасные спортивная и детская площадки – есть чем заняться и детям, и взрослым. Инфраструктура пока развивается, очень ждем ввода в эксплуатацию садика и школы. Из недостатков хочу отметить, что тяжеловато сюда добираться без личного транспорта, пора бы добавить новый автобусный маршрут к жилому комплексу» – поделилась София, которая полгода назад переехала в собственную квартиру в новостройке.
ЖК «Погода. Теплые кварталы»
Квартальная застройка в Перми
ЖК «Доминант»
Квартальную застройку часто называют «европейской», так как именно в этой части света она обрела наибольшую популярность. С 2014 года ее стали активно развивать и в Пермском крае. В 2021 году в Перми появится сразу несколько новых жилых комплексов с квартальной застройкой. Один из них – ЖК «Доминант» от застройщика «Талан», который расположится в самом центре мегаполиса – по улице Луначарского. В нескольких минутах ходьбы – знаковые достопримечательности города, лучшие образовательные учреждения и торгово-развлекательные центры. Комплекс будет иметь яркий, уникальный внешний вид и прекрасно «разбавит» архитектурный облик центральной части Перми.
Новостройка спроектирована как четыре многоэтажные башни, объединенные двухэтажным стилобатом с торговой галереей (магазинами и кафе). Внутреннее пространство квартала полностью закрыто от посторонних и машин – здесь не будет лишнего шума и «случайных прохожих». Во дворике разместятся безопасные современные детские площадки и спортивные зоны с уличными тренажерами, оборудованные места для отдыха, а также прогулочные аллеи и велодорожки. Для владельцев личного транспорта предусмотрен вместительный паркинг в стилобатной части новостройки. Цены за квадратный метр недвижимости в квартале «Доминант» варьируются от 59 до 76 тысяч рублей.
ЖК «Июль»
Квартальный тип застройки будет реализован и в ЖК «Июль» от девелопера «Ост-Дизайн». Классический архитектурный стиль дома, небольшая высотность (всего 6 этажей) и низкая плотность застройки квартала сразу создают ощущение домашнего тепла и уюта. Поблизости уже созданы все необходимые объекты инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники и магазины. Внутренний двор квартала будет огорожен и закрыт от въезда автотранспорта. Здесь будет создан детский игровой городок, спортивная зона для взрослых и оборудованные места отдыха. Стоимость квадратного метра жилья в комплексе «Июль» составляет от 45 до 60 тысяч рублей.
ЖК «Географ»
Отличия квартальной и микрорайонной застроек
Главное отличие квартальной и микрорайонной застроек состоит в расположении зданий – при строительстве микрорайона сооружения располагаются «свободно» на довольно большом участке территории. Ранее в СССР такой вид строительства получал огромную популярность благодаря наличию крупных участков незанятых территорий, на которых могли разместиться объекты социальной инфраструктуры либо игровые площадки. Однако из-за растущего количества личного автотранспорта большую площадь свободных зон стали занимать парковки – микрорайонная застройка потеряла свое главное преимущество.
Напротив, при строительствекварталов территории осваиваютсямаксимально эффективно – плотность застройки значительно превышает аналогичный показатель при возведении микрорайонов. Это значительно уменьшает площади внутренних дворов. Однако благодаря тому, что кварталы обычно огорожены сооружениями по периметру, внутреннее пространство таких новостроек является недоступным для посторонних и автомобилей, что создает ощущение уюта и приватности. Во дворах микрорайонов намного чаще можно встретить посторонних, сложнее следить за чистотой и безопасностью.
Следующее принципиальное отличие – кварталы располагаются вдоль улиц, а микрорайоны в их глубине. Плотность улиц при квартальной застройке выше, однако ширина их меньше, чем при микрорайонной, что создает более комфортные условия как для автомобилистов, так и для пешеходов.
Третье отличие – высотность зданий. При строительстве кварталов обычно проектируются дома низкой и средней этажности. Микрорайоны же, наоборот, состоят из высотных сооружений. С точки зрения приватности, жить в новостройке со средней высотностью намного приятнее, чем в шумной густонаселенной многоэтажке.
Микрорайоны должны иметь собственную инфраструктуру, а кварталы располагают вблизи уже функционирующих социальных объектов. Стоит помнить, что процесс строительства и введения в эксплуатацию собственных школ и детских садов занимает у застройщика немало времени, в течение которого придется пользоваться инфраструктурой, расположенной поблизости.
Сгруппируем основные преимущества и недостатки каждого вида застройки.
Преимущества:
Квартальная застройка: особенности планировки территории, инфраструктура. Современные тенденции градостроительства
В последние годы в России на государственном уровне активно пропагандируется мысль о том, что квартальная застройка должны вытеснить микрорайонную. По причине того, что она считается не только более современной, но и более удобной для жителей. Давайте выясним, в чем состоят ее особенности.
Текущая ситуация
Застройка города считается основным этапом его развития. От того, каким образом будет застроена территория, зависит многое, начиная логистическими решениями и заканчивая наличием конфликтных вопросов между жильцами одного дома или двора.
Рассматривать застройку можно абсолютно с разных позиций. Например, обсуждая исключительно дорожную сеть или, наоборот, расположение жилых зданий и общественных объектов.
Какая ситуация наблюдается на рынке градостроительства на текущий момент? Едва ли не в каждом городе есть исторический центр, который отличает преимущественно среднеэтажная застройка с компактным расположением жилых объектов и довольно узкими по современным меркам улицами.
Есть целая категория объектов, которые появились в период существования Советской власти. Подобная застройка довольна типична. Дома стоят, как правило, в отдалении от дорог и расположены хаотично. Подобные районы также отличаются неразвитой дорожной сетью.
Особенности современной застройки
Старые районы обычно имеют небольшие улицы, так как в период их застройки, в городах не было больших потоков автомобилей. На текущий момент ситуация кардинально меняется. Все большее количество граждан обзаводится личными транспортными средствами. Это накладывает особый отпечаток на тенденции современного строительства.
Градостроители планируют объекты таким образом, чтобы они располагались вдоль дорог, а не в удалении. Применяя принципы квартальной застройки, удается довольно четко разграничить личные и общественные территории. Улица воспринимается как общественное место, а территория внутри квартала становится личным пространством, предназначенным исключительно для его жителей. Такой подход имеет важный психологический фактор. Жильцы начинают более бережно относиться к общему имуществу. При микрорайонной застройке дома располагаются хаотично, нет четкого понимания, что личное, а что – общее, поэтому многие граждане нередко наплевательски относятся к территориям, расположенным за порогами их собственных квартир.
Квартальная застройка в России
Если верить экспертам, главный архитектор Москвы ориентируется именно на вышеназванный тип при планировании новых столичных зданий. Однако данная тенденция не ограничивается пределами МКАДа, а распространяется на всю территорию страны. Тенденцию, направленную на квартальную застройку, можно наблюдать по всему государству. Основная причина состоит в том, что таким способом стремятся повысить уровень комфорта для городских жителей.
Пример подобной застройки в других городах — ЖК «Огни Сибири» в Новосибирске. Квартал располагается в Центральном районе города, а на его территории планируется строительство нескольких жилых зданий высотой от шести до двадцати пяти этажей. Внутри квартала будут размещены социально значимые для населения объекты. Кроме того, ЖК «Огни Сибири» в Новосибирске отличается хорошей транспортной доступностью, так как находится недалеко от метро.
Современные тенденции градостроительства
На текущий момент в сфере строительства наблюдается повсеместный переход к квартальной застройке, которая несет в себе принципиально новые особенности.
У многих городских жителей формируется ощущение, что город – это место не для физического существования, а для осмысленной жизни. Вот почему стремление к обеспечению высокого качества жизни закладывают еще на этапе проектирования будущих кварталов. Это позволяет градостроителям разрабатывать функциональные общественные пространства, контролировать высотность застройки, заботиться о комфорте пешеходов, создавать уникальный дизайн фасадов и т. д.
Стоит сказать, что большинство сегодняшних зданий, например, в столице появились еще в середине прошлого века. Тогда основная задача строительства сводилась к тому, чтобы обеспечить население жильем. Причем уровню комфорта уделялось гораздо меньше внимания, чем в современное время. Создавая генплан квартальной застройки, градостроители делают акцент на удобства, которые получат будущие жители. Такой подход нередко нравится потребителям. В отличие от микрорайонной застройки, современные пространства становятся более удобными.
Преимущества
Особенности планировки территории
Квартал или микрорайон?
Ранее строительство жилья велось по принципу микрорайонов, которые были отделены автомобильными магистралями от основной части города. При этом внутри не было сквозного проезда. Дороги предназначались исключительно для подъезда к домам. Такое расположение считалось безопасным, так как основные инфраструктурные объекты находились внутри микрорайона, поэтому жителям не приходилось пересекать проезжую часть, чтобы добраться до нужного объекта. В том числе это было удобно для детей.
Несмотря на то что в микрорайоне предполагается наличие большого количества свободного пространства, эта особенность способна обернуться недостатком. Например, неиспользованные пространства довольно быстро запустевают, так как не имеют четко определенного функционального назначения. Кроме того, в микрорайоне просторный двор рассчитан сразу на несколько домов. Большое пространство сложнее контролировать и обеспечивать безопасность для его жителей.
Современное жилье строится по несколько иным принципам. Прежде всего это касается осваиваемой территории. Квартал, как правило, состоит всего из нескольких зданий, опоясанных узкими улицами. По мнению градостроителей, это удобно и для пешеходов, и для водителей. Автолюбители получают большее количество проезжих дорог и могут выстраивать альтернативные маршруты. Пешеходы могут наслаждаться внутридворовым пространством, свободным от излишнего автомобильного трафика.
Итак, что лучше — квартальная или микрорайонная застройка? Каждая планировка имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Однако на текущий момент градостроители в качестве основной тенденции предпочитают более компактную современную планировку.
Инфраструктура
Квартальная застройка по своим принципам напоминает частный сектор, отгороженный от внешней среды. Покупателей на рынке недвижимости нередко привлекает самодостаточная среда, которая удачно вписывается в общее городское пространство.
Предполагается, что вся необходимая инфраструктура должна располагаться не внутри, как это делают в микрорайонах, а снаружи. Жилой квартал отделен от общего пространства сетью довольно узких улиц. Внутри находится дворовое пространство, обустроенное для комфорта жителей, а снаружи – различные объекты инфраструктуры. Например, первые этажи зданий нередко занимают общественные заведения по типу магазинов, ресторанов и т. д.
В целом квартальная застройка создает благоприятный климат для развития коммерческой инфраструктуры, так как делает ее более предсказуемой для потенциальных потребителей. Если торговая точка расположена вдоль общественного тротуара, выше вероятность, что ее будут регулярно посещать. В микрорайонах вся инфраструктура находится внутри, поэтому в качестве потенциальных покупателей рассматривать можно преимущественно местных жителей.
Квартальную застройку нельзя назвать идеальной. На российском рынке она по-прежнему остается не до конца понятой потребителями. Многие из них привыкли к большим расстояниям между домами и широкими дорогами. Далеко не всем нравится плотная застройка с нагромождением жилых зданий. Это несет в себе определенный психологический дискомфорт.
Сложности
Проект планировки территории в рамках квартальной застройки должен соответствовать действующим нормам. Однако на практике соблюсти все установленные правила довольно затруднительно. Строительные нормы по-прежнему базируются на принципах больших пространств. Власти, несмотря на активную пропаганду квартальной застройки, не принимают достаточных мер, чтобы помочь градостроителям.
Например, в соответствии с требованиями закона, жилые дома должна располагаться не ближе двадцати метров к дорогам. Для детских садов и школ эти нормы несколько выше, что создает дополнительные сложности для тех, кто планирует на практике реализовать проект квартальной застройки.
Однако это не всегда получается. Некоторым градостроителям приходится корректировать этажность будущих зданий, некоторым не удается предусмотреть сквозные проезды. В итоге вместо полноценных обособленных территорий получаются современные кварталы внутри устаревших микрорайонов. Такова неизбежная реальность.
Функциональное назначение пространства
Ранее в тенденциях градостроительства было принято условное разделение на спальные и деловые районы. Первые предназначались исключительно для жизни, а вторые – для работы.
Однако современная концепция отходит от подобного разделения по причине его существенных недостатков. Например, большинству людей утром приходится покидать район, отправляясь на работу, а вечером совершать обратный путь. Это создает повышенную нагрузку на дорожную сеть и становится причиной возникновения пробок, в которых горожане теряют немало собственного времени. Кроме того, это делает их повседневный досуг более скудным, заставляя вечерами сидеть по домам. Еще один недостаток спальных районов в снижении уровня безопасности, связанного с небольшим потоком людей в дневное и вечернее время.
Вот почему современное градостроительство приходит к решению делать застройку более смешанной. При такой концепции неподалеку от жилых домов или отдельностоящих кварталов располагаются офисные или торговые общественные пространства. Таким способом удается сократить поток маятниковой миграции, когда утром многие жители района выезжают на работу, а вечером возвращаются обратно. Кроме того, отсутствие необходимости регулярно использовать автомобиль благоприятно сказывается на экологической обстановке в городе.
Этажность
Логика градостроительства, как правило, проста. Чем дороже земля, тем больше этажей. Среднеэтажными считаются здания высотой не более десяти этажей. Есть мнение, что чем выше жилой дом, тем сложнее проживающим в нем поддерживать соседские отношения.
Однако противоположную крайность – малоэтажное строительство – тоже нельзя назвать удачным решением. Это приводит к увеличению территории застройки и создает повышенную нагрузку на дорожную сеть, так как расстояния между объектами значительно увеличиваются. Люди начинают чаще пользоваться автомобилями, ухудшая экологическую обстановку.
В России разрабатывают принципы развития территорий. Что это значит
Жилые районы в России много лет застраиваются по одним и тем же принципам. Но города растут, меняются социальные и экономические условия, а вместе с ними и потребности горожан. Сегодня покупатели жилья ориентируются не только на будущую квартиру, но и на район целиком — то есть на среду, в которой они станут жить. На первый план для них выходят не квадратные метры, а комфорт и безопасность жизни, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы.
Для формирования современной городской среды потребовались новые образцы освоения свободных и развития уже застроенных городских территорий. Дом.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России сейчас разрабатывают Принципы комплексного развития территорий. Уже есть результаты — первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий», которая рассказывает о том, каким должно быть идеальное современное жилье и современная жилая среда. Основные тезисы из книги — в карточках вопросов и ответов.
Зачем это нужно В России строится много жилья, оно не отвечает современным требованиям
В последние десятилетия во всем мире на смену жестким нормативам приходит гибкая система регулирования (guidelines). Она устанавливает минимальные ограничения, связанные в первую очередь с безопасностью граждан, и предлагает множество вариантов решений для каждой задачи, стоящей перед проектировщиками.
Например, чтобы ограничить шум, который распространяется от транспортных магистралей к жилой застройке, в российских нормах предусмотрено только одно решение — буферные зоны шириной до 50 м. В международной практике широко используются ландшафт — например, небольшой холм высотой 1 м блокирует 60% пыли и шума от дорожного трафика, и дома могут стоять ближе. И таких решений множество. Создавая возможности для разнообразных решений, можно сделать узнаваемым и уникальным облик каждого города и построить жилье, соответствующее индивидуальным потребностям горожан.
Например, в австралийском городе Аделаида утвержден Adelaide Design Manual, который включает руководство по проектированию и зданий, и общественных пространств. А в Великобритании в 2000 году принят Urban Design Compendium, благодаря которому страна, по качеству жилья отстававшая от большинства государств Европы, смогла переломить ситуацию — площади квартир стали больше, жилье комфортнее.
Жилищное строительство в России ведется высокими темпами. В 2017 году в стране построено 78,6 млн кв. м жилья, в 2016-м в эксплуатацию введено 79,8 млн кв. м, а годом ранее — рекордные для российской строительной отрасли 85 млн кв. м. К 2025 году в России планируется достичь отметки в 120 млн кв. м.
Новое жилье в городах России, как правило, воспроизводит панельные микрорайоны советского образца, которые разрабатывались в условиях плановой экономики. Сегодня такая застройка не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Принципы комплексного развития территорий должны стать инструментом повышения качества среды и перехода российских городов к современным моделям развития.
— Новые стандарты необходимы, потому что задача постепенной замены массовой жилой застройки 1960–1980-х годов становится насущной, и к этому нужно готовиться. Принципы должны защитить интересы жителей и установить четкие правила для девелоперов. Но они должны разрабатываться отдельно для разных территорий. Дискуссии, развернувшиеся после объявления о реновации в Москве, показали, что люди ценят среднеэтажное жилье и просторные дворы. Там, где это возможно, должна появляться и малоэтажная застройка — сохранившиеся до сих пор послевоенные (так называемые немецкие) городки могут служить в этом смысле образцом. В деловом центре города (в Москве это Сити) и рядом с ним может появляться и очень высотное жилье — для тех, кто комфортно себя в нем чувствует и хочет жить недалеко от места работы.
Почему только города Потому что две трети россиян проживают именно в городах, которые служат двигателями экономики
К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%. Города служат основными двигателями экономики своей страны — около 70% ВВП производится в городах. В них сконцентрированы квалифицированные кадры, что способствует внедрению инноваций.
Человеческий капитал — это одно из основных условий роста экономики города и страны в целом. На количество профессиональных кадров в городе напрямую влияет качество жизни. Привлекательная среда для специалистов должна отличаться разнообразием: пространственным, функциональным, социальным, транспортным. При этом на смену отраслевым индикаторам, определяющим количественные показатели развития различных объектов городской инфраструктуры (протяженность дорог, количество построенных квадратных метров жилья), сегодня приходят сервисные. Они отражают уровень комфорта городской среды для горожан: время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры каждому жителю на повседневной основе, уровень обособленности частной жизни для каждого из покупателей новых квартир. Все эти факторы учитываются в модели компактного города.
Компактный город Это модель развития города, где все под рукой
Важное условие разнообразия городской среды — компактность, то есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Такая среда имеет четыре ключевые характеристики: 1) высокая концентрация пользователей и застройки на небольшой территории; 2) совмещение жилых и коммерческих функций в одном здании или квартале; 3) застройка высотой не более девяти этажей; 4) доступность общественного транспорта и пешеходная связность.
Среда должна быть соразмерна человеку и хорошо им ощущаться. Приемлемое соотношение высоты застройки к ширине улицы колеблется в пределах 1:1, 1:3 и к 1:6. Среднеэтажные здания позволяют жителям почувствовать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами, создают ощущение безопасности и способствуют развитию взаимодействия между соседями. Оптимальное расстояние до улицы — около 25 м. Поэтому уже на уровне шестого этажа, что соответствует отметке в 20 м, этот контакт с окружающим пространством начинает пропадать.
А чего хотят горожане Наиболее важными факторами для покупателей квартир являются планировка квартиры, транспортная доступность и качество среды
Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ «Стрелка», огромное значение для покупателей жилья имеют качество и планировка помещения. Ценятся кирпичные или монолитные дома, важны размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций.
В целом, выбирая жилье, россияне отдают предпочтение городским коттеджам. По мнению горожан, коттеджная застройка обладает такими плюсами, как большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство.
Популярностью пользуются сталинки и так называемые брежневки. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию.
Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущевки, панельные пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Небольшие размеры комнат и кухни, неудобные планировки, плохая звукоизоляция, аварийное состояние коммуникаций — все это делает квартиры крайне непривлекательными в глазах жильцов.
В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущевки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры. Следующим по значению фактором является транспортная доступность.
При выборе квартиры люди оценивают, сколько им добираться до работы. Если оказывается, что больше часа, то жилье стараются не покупать. Также покупатели смотрят на качество жилой среды в районе проживания. В тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. Проведенное антропологическое исследование позволило определить типовые сценарии повседневной жизни людей. На основе этих данных в Принципах сформировано три основные модели жилой среды, которые учитывают все вышеперечисленные факторы.
— Россияне сегодня выбирают не лучшее, а «наименее плохое жилье». И фактом является отсутствие на рынке достойного предложения в необходимом количестве. Рост благосостояния опередил эволюцию покупательского опыта. У людей недостаточно навыков отличия хорошего жилья от плохого. Новые Принципы должны стать единым языком для всех, в хорошем смысле пропагандой качества. Создание новых ориентиров ускорит воспитание потребителя, и, как следствие, остальных участников рынка. Государство и его специализированные институты должны выступить платформой, на которой профессиональное сообщество сформирует общее видение и договорится о стандартах отрасли.
Что предлагается Главное единицей городского планирования должен стать квартал
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» предлагает при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке средней этажности (до девяти этажей) с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности.
В идеале квартал должен быть площадью до 5 га — вместо действующей нормы размера микрорайона до 60 га. А плотность улично-дорожной сети — 15 км/ кв. км. 20–30% от общей площади застройки должна составлять доля объектов торговли, услуг, досуга.
В основу правил формирования жилой среды заложен принцип конструктора: город составляют районы, которые, в свою очередь, сформированы из нескольких застроенных кварталов. При проектировании важна непрерывность городской ткани — она обеспечивает условия комфортного перемещения пользователей из одного района в другой и рост потоков посетителей объектов коммерческой инфраструктуры. Например, очень удачно, если объекты коммерческой, культурной или досуговой инфраструктуры, расположенные в соседних районах, дополняют друг друга.
От размеров, пропорций, расположения квартала зависит, насколько он будет комфортными для жизни. Например, размеры квартала определяют удобство пешеходного или автомобильного перемещения. Чем больше размер квартала, тем менее комфортно передвигаться пешком и тем больше пользователей выбирают автомобиль. В небольших кварталах чаще организованы перекрестки, что повышает безопасность дорожного движения. У пешеходов меньше соблазна пересекать дорогу в неположенном месте, а у водителей — превышать скорость. Но для автомобилей удобнее — большой квартал.
Оптимальный баланс между удобством для пешеходного и автомобильного перемещения достигается в кварталах со стороной 80–110 м. Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов — Манхэттен со средним размером квартала 80 × 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой уличной активностью и улицы, где преимущественно располагается жилье.
Еще одна «хитрость» — для увеличения пешеходной активности крупные кварталы необходимо делать проницаемыми — с аллеями и бульварами, разбивающими квартал посередине.
Важно также расположение квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров. Застройка должна защищать от холодных зимних ветров, а летом, наоборот, не препятствовать сквозным ветрам, снижающим эффект теплового острова.
— Проблемы организации жилой застройки есть в городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших ДСК. Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий и собираются долго работать на рынке, заботятся о соотношении «цена-качество». Такие девелоперы, по сути, и помогли сформировать набор характеристик жилых объектов, которые изучали разработчики Принципов. Существует ряд характеристик действительно качественной застройки. Одна из ключевых — создание бытовой и социальной инфраструктуры. Человек не должен ехать в течение нескольких часов, чтобы получить бытовую услугу, сходить в кафе или попасть на то или иное событие. Сокращение времени и расстояния до подобных услуг — первостепенная задача и девелопера, и городской власти.
Сценарии городской жизни Для российских городов разработали три базовые модели развития территорий
Стандарты выделяют три базовых сценария повседневной жизни, которые должны быть учтены при формировании современной жилой среды: малоэтажная жилая, среднеэтажная жилая и центральная.
Малоэтажная жилая модель — жизнь в частном доме с индивидуальным участком либо в малоквартирном доме не выше пяти этажей. Размер квартала — 2–4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4–6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс. жителей. Модель предусматривает создание плотной застройки, необходимой для эффективного использования инженерной и транспортной инфраструктуры, внедрение локальных источников водоснабжения и отопления, очистных сооружений, альтернативных источников энергии, энергоэффективных материалов и технологий. Коммерческая и социальная инфраструктура должна быть в пешеходной доступности.
Среднеэтажная жилая модель — самый массовый вид жилой застройки. Плотность жителей — 350–450 чел./га, высота домов — пять — девять этажей, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек. У жителей городской модели просторные квартиры с гибкой планировкой, с выходом в собственный палисадник из квартир на первых этажах. Еще одна отличительная черта городской модели — развитая сеть общественного транспорта, обеспечивающая доступность объектов социальной инфраструктуры и природных территорий.
Центральная модель предлагает создание небольших кварталов (до 1,5 га) со смешанной застройкой (жилье и коммерческие площади), с разветвленной сетью пешеходных и автомобильных линий, развитым общественным транспортом. В домах высотой не выше девяти этажей — компактные квартиры, поскольку жители много времени проводят вне дома. Для высотных доминант района предусмотрена высота здания — 18 этажей.
Как применять новые принципы Принципы — это рекомендации, учебник для городских властей, проектировщиков и других специалистов, задействованных в процессе развития городов
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» — первая часть Принципов, содержащих рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Документ разработан ДОМ.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России.
Новый методический документ закладывает основу для комплексного изменения существующих строительных нормативов (Сводов правил, стандартов и СанПиН).