общее имущество в нежилом здании судебная практика
Общее имущество в нежилом здании судебная практика
(1).jpg "p1110798(1)(1)")
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В нежилом здании несколько помещений, принадлежащих разным собственникам (в том числе бюджетным организациям, осуществляющим закупки в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). В целях содержания общего имущества здания собственники помещений на общем собрании решили привлечь ИП, который будет осуществлять функции управляющей организации, а собственники будут вносить за это ежемесячную плату на текущий ремонт и содержание по установленному ИП тарифу.
Требуется ли в данном случае ИП получить лицензию? Потребуется ли бюджетным организациям проводить конкурентные закупочные процедуры?
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
————————————————————————-
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи.
*(2) Более подробно об этом смотрите Энциклопедию решений. Коды ОКВЭД. Отметим, что данный материал основан на применении кодов ОКВЭД юридическими лицами. Однако, принимая во внимание, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ), выводы, содержащиеся в таком материале, могут быть распространены и на деятельность ИП.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества
7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.
Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г. для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги. При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.
В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.
Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии. Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.
Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г. с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г. совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.
Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г. отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).
Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).
Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.
При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.
Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.
В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией. «По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».
Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся. «На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.
По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.
Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».
Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества. «ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он. – Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».
Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.
Оплатив ремонт общего имущества в здании, собственник вправе требовать возмещения части расходов в качестве неосновательного обогащения
Автор: Манкина О. С., эксперт журнала
Причем этот вывод справедлив и в том случае, когда одним из отказавшихся от несения расходов собственников помещений в здании является бюджетное учреждение, а в качестве причины отказа в выплате компенсации названо отсутствие контракта, заключенного в соответствии с Законом о контрактной системе. Такой подход подтвердила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 26.03.2020 № 301‑ЭС19-22897 по делу № А17-2188/2017.
Общий подход к решению проблемы.
В статье «Ремонт общего имущества в административном здании», опубликованной в № 1, 2020, автор дал ответы на следующие вопросы:
как распределить между собственниками затраты на проведение работ на общем имуществе административного здания;
можно ли в случае, когда ремонт нужно выполнить срочно, оплатить работы за свой счет, а затем взыскать часть расходов с остальных собственников;
как отразить эти операции в бухучете и для целей налогообложения прибыли?
При этом было указано, что согласно сформированной судами позиции собственник части помещений в нежилом здании не вправе отказаться нести расходы на содержание общего имущества. При отсутствии заключенного между сторонами договора о возмещении понесенных затрат на содержание общего имущества к отношениям сторон применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить неосновательно сбереженное имущество собственнику, понесшему расходы на ремонт, реконструкцию и т. д. общего имущества (пропорционально соотношению площади принадлежащих собственникам помещений и общей площади помещений здания) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Иными словами, собственник, осуществивший расходы, вправе обратиться в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с другого собственника помещений в здании. Размер неосновательного обогащения может быть определен исходя из процентного соотношения долей в общем имуществе.
Бюджетное учреждение – особенный собственник?
Действует ли обозначенный выше судебный подход в том случае, когда собственником части помещений в здании является бюджетное (казенное) учреждение? До недавнего времени однозначного ответа на этот вопрос не было.
Например, в Постановлении АС ВВО от 20.09.2019 № Ф01-3703/2019 по делу № А17-2188/2017 арбитры отказали ООО в удовлетворении исковых требований при следующих обстоятельствах.
Помещения в здании принадлежали нескольким собственникам, в том числе областному правительству (свыше 50 %, из которых 42 % закреплены за казенным учреждением).
В связи с аварийным состоянием крыши здания, протечками на общем собрании собственников помещений в здании было решено поручить обществу заключить договор с подрядной организацией на ремонт крыши здания.
Между собственниками здания (за исключением учреждения и области) было подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши здания.
Ремонтные работы были выполнены, приняты и оплачены.
Учреждение и область сообщили ООО об отсутствии финансовых средств на проведение указанных работ.
Посчитав, что понесенные на ремонт общего имущества расходы подлежат распределению пропорционально занимаемой площади между собственниками помещений в здании, общество обратилось в суд.
Судьи рассуждали так. В соответствии с Законом о контрактной системе государственные органы, органы управления внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов могут вступать в договорные отношения только посредством заключения государственного или муниципального контракта.
В данном случае общество и ответчики (область, учреждение) государственный контракт на выполнение работ по ремонту кровли не заключали.
Между тем, поскольку финансирование работ для государственных нужд осуществляется из бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием.
Взыскание неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги при отсутствии государственного (муниципального) контракта открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ и государственных заказчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход Закона о контрактной системе, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 37/13 по делу № А23-584/2011, от 28.05.2013 № 18045/12 по делу № А40-37822/2012, а также приведенной в п. 20 Обзора судебной практики[1].
Таким образом, лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) без государственного (муниципального) контракта, подлежащего заключению в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о контрактной системе, не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательств.
В связи с этим фактическое исполнение обществом обязательства по ремонту кровли в спорном здании не влечет возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения.
Кроме того, общество не доказало соблюдение условий, указанных в п. 9 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, а именно то, что ремонтные работы крыши здания не терпели отлагательства, были проведены в количестве, объеме, которые необходимы для ликвидации последствий, возникших в результате аварии, были связаны с предотвращением иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.
С учетом изложенного судьи отказали в удовлетворении исковых требований ООО.
Бюджетное учреждение – обычный собственник, отсутствие контракта – не повод для отказа.
Судебная коллегия по экономическим спорам решила, что при рассмотрении спора арбитры не учли следующее.
Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.
Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.
Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК РФ, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом о контрактной системе в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики.
В соответствии с п. 24 этого обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.
Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.
Так как между сторонами отсутствовало соглашение о порядке распределения расходов на содержание общего имущества, общество, понесшее расходы сверх своей доли, вправе требовать их компенсации в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества либо возмещать затраты, осуществленные одним из собственников, является универсальной. Она возникает как у коммерческих организаций, так и у бюджетных учреждений. Последние не вправе ссылаться на отсутствие финансирования и заключенного контракта в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе.
[1] Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017.
Общее имущество в нежилом здании судебная практика
1 Работа вошла в шорт-лист конкурса работ по частному праву Condicio iuris 2020 года.
В статье рассмотрены проблемы регулирования долевой собственности на общее имущество в нежилом здании. Автор критически оценивает возможность применения по аналогии жилищного законодательства к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества.
В российском праве отсутствует системный подход по вопросам отнесения имущества в нежилых зданиях к общему, определения и изменения долей в праве собственности на общее имущество, содержания общего имущества в нежилом здании.
В работе выявлена и обоснована необходимость внедрения в российском законодательстве плана разделения здания, закрепляющего перечень и/или характеристики и критерии общего имущества. Автор приходит к выводу, что определение размера доли в праве на общее имущество нельзя подчинять лишь такому критерию, как площадь пола помещения, поскольку использование помещения в нежилом здании подчиняется значительно большему числу факторов; предлагает учитывать интенсивность использования общего имущества при распределении бремени его содержания и обращает внимание на проблему установления (признания) доли в праве собственности на земельный участок собственников помещений в нежилом здании.
Необходимость закрепления на законодательном уровне права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в нежилом здании поднималась и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2003 г.), и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (2009 г.). Однако правовой режим общего имущества в нежилом здании, помещения в котором принадлежат разным лицам, законодателем специально так и не определен.
Сначала ВАС РФ в абз. 3 п. 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» (далее — постановление № 64), а затем и ВС РФ в п. 41 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее — постановление № 25) указали на то, что регулирование взаимоотношений собственников помещений в нежилых зданиях строятся на применении по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) норм, регулирующих сходные взаимоотношения, а именно ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также ст. 44–48 ЖК РФ.
Складывающаяся судебная практика свидетельствует о том, что нормы жилищного законодательства не всегда применимы к отношениям собственников помещений в нежилом здании. В отсутствие четкого законодательного регулирования в данной сфере необходимо установить содержание права собственности на общее имущество в нежилом здании, внести ясность в критерии отнесения имущества к общему в нежилом здании, обозначить механизм определения и перераспределения размера долей в таком праве, а также выявить особенности земельного участка как объекта общей долевой собственности.
1. Основные элементы правового регулирования общей долевой собственности в нежилом здании
1.1. Содержание права собственности на общее имущество в нежилом здании
Исторически сложилось, что регулирование поэтажной собственности первоначально разрабатывалось им