понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде

Компоненты недвижимости в зарубежной практике

— в чем отличие зарубежной трактовки понятия недвижимости от российского понятия.

Недвижимость – это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Петра 1 от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. после введения в действие Гражданского кодекса РСФСР.

В современной России понятие «недвижимость» (недвижимое имущество) впервые введено в экономический и правовой оборот основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 ст. 4 в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» ст. 1 и окончательно закреплен ГК РФ ст. 130 от 30.11.1994.

В ст.130 отмечается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру Земли (недра и полезные ископаемые), и все, что находится над ним (воздушные строения и пространство строения), продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода) или человеком, а также права на эти объекты (комплекс правил).

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 блоков, 4 из которых отражают физический состав, 5-ый – юридическое содержание, т.е. «земельный участок + объект над поверхностью участка + имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые + воздушное пространство – комплекс прав на объекты недвижимости».

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком и соответствующего воздушного пространства над участком, но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений и в частности полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право воздушного пространства является ограниченным.

Источник

Рынок недвижимости

Особенности недвижимости как объекта залога.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Согласно российскому законодательству, к недвижимому имуществу относятся подлежащие регистрации морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также к недвижи­мости может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, общее понятие недвижимости включает два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Другими словами:

· «недвижимость по природе»;

· «недвижимость по закону».

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их пользование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования).

Некоторые виды имущества могут переходить из недвижимой в движимую категорию. Например, посев на корню можно отнести к недвижимости, а как только урожай снят – он может следовать за собственником и соответственно представляет собой движимое имущество.

Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

· Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезиче­ские определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми зна­ками;

· Первичный объект недвижимости – это вновь созданные и создаваемые объекты недвижи­мости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

· Вторичный объект недвижимости – это оформленная в установленном порядке пространст­венная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

Особое значение при определении объекта залога имеет состав недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это участок территории земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями. В составе недвижимого имущества выделяются три основных элемента: земля, усовершенствование земли, принадлежность.6

1. Земля – это ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства.7 Это естественная основа и первая составная часть любого объекта недвижимости. По мере использования зданий, сооружений могут вноситься изменения в их архитектуру, может быть изменено их назначение, но неизменным останется их привязанность к определенному месту на земной поверхности. Именно привязанность к земле определяет их местоположение, которое оказывает влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Это связано с воздействием на объект недвижимого имущества окружающей среды – соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и прочего.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому положению (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения). Именно поэтому описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. А приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

2. Усовершенствование земли – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных с ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Как правило, участок земли с усовершенствованиями имеет более высокую цену, чем необработанный участок земли.

В российском законодательстве пока нет четкого определения, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли «участком с улучшениями». Особенно это касается незавер­шенного строительства. В ряде стран, например в Великобритании, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже является усовершенствова­нием и земля с этим улучшением, поступая в рыночный оборот, имеет иную цену, чем просто земля.

3. Принадлежность (лат. fi[tures) – этодвижимые по природе вещи, прикрепленные к не­движимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (техноло­гически или по закону, договору) частью. Как правило, они не могут быть отделены от недвижи­мого имущества без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, лифт, вто­рые металлические двери, декоративные элементы архитектуры или убранства и т.д.

Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимо­сти, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещения), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить в «движимое имуще­ство». Поэтому одним из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлеж­ностями.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имущест­вом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную характеристику че­тырех видов:

· физические характеристики земельного участка, зданий, сооружений и др.;

· имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

· экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности, занятости населения и др.;

· состояние внешней окружающей среды: транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных» объектов, сейсмичность, гидрография и др.

К физическим характеристикам недвижимого имущества относятся: стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания объектов, сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов), ограниченность, невоспроизводимость.

При заключении сделок с недвижимостью также имеет значение его имущественно-правовое описание.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рис. 2.).

Рис. 2. Понятие недвижимого имущества

В США в общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в не­драх под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он мо­жет разумно использовать с учетом законодательных ограничений. В частности, существует пол­ный суверенитет правительства над навигационным, воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. В то же время собственник имеет право на доступ к солнечному свету.

Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подзем­ные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Собственники земельных участков в России имеют права только на общепринятые полезные ископаемые, расположенные на их участке (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.п. не включаются в состав недвижимого имущества собственника, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит государству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможных в рамках данной юридической системы правомочий по отношению к объекту недвижимости:

· Право частной собственности – это право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Юридическое содержание права собственности выражается только в комплексе следующих взаимосвязанных правомочий: права владения, права пользования, права распоряжения;

· Право владения (лат. jus possessioпis)–это предоставляемая возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении.

· Право пользования (лат. jus uteпti)–это основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

· Право распоряжения (лат. jus possideпdi)–это предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

Данные правомочия могут быть распределены между разными субъектами. Например, собст­венник недвижимости передает ее в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает ее в аренду. Право распоряжения принадлежит собственнику, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управ­ляющим и арендатором. Распределение этих прав будет содержаться в соответствующих догово­рах.

Набор прав по отношению к недвижимому имуществу может быть расширен. Кроме вышеперечисленных это:

· право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);

· право на безопасность (от экспроприации8);

· право на наследование;

· право на бессрочность;

· запрет на вредное использование;

· право на ответственность (возможность использования вещи на покрытие долгов);

· право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать их наиболее рациональным образом; распределять их между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Например, одни и те же помещения могут использоваться и как учебный зал, и как зал для заседаний, проведения встреч, и как зал для проведения спортивных занятий и т.п. Можно разделить права пользования этими помещениями во времени между несколькими арендаторами.

Источник

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Цели расчета кадастровой стоимости:

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Источник

Реферат: Состав, классификация, категории недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законо­дательно закреплен Гражданским кодексом Российской Феде­рации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

1 Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с Юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими усло­виями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, Состоит из трех необходимых элементов:

♦ наименование — знак (термин), закрепленный за объек­том, в данном случае —»недвижимость»;

♦ содержание — совокупность отличительных признаков, Ядром которых является сущностное свойство — неподвижность, Неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др;

♦ объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории — здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, Т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и В других странах мира, недвижимость определяют в основном Через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижи­мости) относятся следующие материальные и нематериальные Объекты (ст. 130, 132):

Обособленные водные объекты

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

Приравненные к недвижи­мости, подлежащие госу­дарственной регистрации:

♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

♦ здания и сооружения;

♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию;

♦ требования и долги;

♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

♦ другие исключительные права

В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообраз­ности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с мате­риально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоря­жения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (тех­нические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, пло­дородие почв, улучшения, окружающую среду и другие пара­метры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физи­ческих, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потреби­тельские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость кaк эффективный материальный актив, объект инвестиро­вания и надежный инструмент генерирования дохода. Основ­ные экономические элементы недвижимого имущества —стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государст­вом с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гаранти­ровано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматри­вает изъятие у частных лиц для государственных или муници­пальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интел­лектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 2).

Схема 2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый — юриди­ческое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнеч­ному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принад­лежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отли­чить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 3).

Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения при­меняются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные — составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность — движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недви­жимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые метал­лические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями «золотая акция» и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания — животные, сельско­хозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517—526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

♦ недвижимая природа вещей;

♦ принадлежность к недвижимому объекту.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94—96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

♦ характер связи с объектом недвижимости: личные
предметы можно легко перемещать без ущерба для них и нед­вижимому имуществу;

♦ намерение сторон, определяющих тип связи предмета с
недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в
установленном месте или изъять при совершении сделки;

♦ срок использования — при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года), несмотря на намерения сторон,, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100 ММОТ).

В заключение отметим, что однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижи­мость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и дохо­ды. В США применяется еще один термин — «недвижимая собственность» — это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

· квартиры и комнаты

· помещения и здания под офисы и магазины

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

Естественные (природные) объекты.

1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.1.1.1 Земельные массивы.

1.1.1.2 Отдельные земельные участки.

1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4 Секция (подъезд).

1.2.1.5 Этаж в секции.

1.2.2.1 Комплекс административных зданий.

1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие завершения строительства.

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К 0 », 2003. — 836 с.

1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.

Источник

• ← понятие мозг и материальное находятся в таком же соотношении как сознание и
• понятие нус ум ввел в философию →