мораторий на строительство что это
Сколько дольщики потеряли из-за коронавируса?
Мы купили квартиру в новостройке. По ДДУ дом должны были ввести в эксплуатацию в декабре 2019 года, а передать ключи — в первые четыре месяца 2020 года. После того как истек этот срок — с 1 мая 2020 года, — мы могли требовать с застройщика неустойку.
Однако в апреле 2020 года правительство издало постановление № 423, по которому мы не можем взыскать неустойку, если застройщик задерживает сроки сдачи, с апреля 2020 по январь 2021 года.
Но застройщик же должен был передать ключи раньше того срока, на который ввели мораторий. Можем ли мы взыскать неустойку за январь, февраль и март 2020 года?
Наталья, увы, взыскать неустойку за эти месяцы не получится. Просрочка застройщика наступает, когда он нарушает срок передачи ключей, — в вашем случае она началась бы как раз с 1 мая 2020 года. До этого никакого нарушения нет, а значит, нет и ответственности.
Поскольку с апреля 2020 года на неустойку застройщиков действовал мораторий, взыскать ее получится только после даты, когда этот мораторий закончился, то есть с 2 января 2021 года. Если, конечно, застройщик не передал вам ключи раньше.
Расскажу, что это за мораторий, сколько дольщики потеряли из-за него и можно ли что-то с этим сделать.
Почему дольщики не могут получить неустойку
В 2020 году правительство решило поддержать застройщиков из-за распространения коронавируса. Но не за счет бюджета, а за счет дольщиков. В числе мер был мораторий, по которому застройщиков освободили от неустойки.
Такая неустойка полагалась дольщику, если застройщик задерживал передачу квартиры либо дольщик расторгал договор долевого участия, в том числе из-за просрочки передачи квартиры более чем на два месяца. В последнем случае неустойку рассчитывают с момента внесения денег застройщику.
Мораторий ввели с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. За этот период нельзя было начислить застройщику неустойку и другие финансовые санкции типа штрафов и пеней. Если дольщик заявил требования до 3 апреля 2020 года, застройщик получил отсрочку на выплату — до 1 января 2021 года. Потребовать выплаты дольщик мог только с 2 января 2021 года.
В обычное время неустойку считали бы так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка
Количество дней просрочки удобно считать с помощью специального калькулятора. Поскольку ключевая ставка периодически меняется, точные данные можно посмотреть в архиве. Применять нужно ставку, которая действовала на день исполнения обязательств. Хотя бывает, что за время просрочки ставка меняется несколько раз, и тогда считать можно немного иначе — об этом мы уже писали в статье про претензию застройщику.
Ниже расскажу, сколько потеряли дольщики из-за моратория в разных ситуациях.
Как победить выгорание
Пример 1: застройщик сдал квартиру с просрочкой
Допустим, Маша купила квартиру за 4 млн рублей. Застройщик должен был передать ключи до 1 апреля 2020 года, но выдал их только 31 декабря. Вот сколько денег потеряла Маша из-за постановления № 423:
4 000 000 Р × 273 дня × 1/150 × 6% = 436 800 Р
Даже если бы правительство не ввело мораторий, не факт, что Маша получила бы эту сумму целиком. Скорее всего, суд снизил бы неустойку. А с оставшейся части Маше пришлось бы отдать еще 13%, поскольку неустойка, взысканная с застройщика, — это доход, с которого нужно платить НДФЛ.
Но бывает, что суд вообще не снижает неустойку.
Так, в одном деле застройщик пытался уменьшить неустойку. Он говорил, что она значительно выше среднего размера процентов по краткосрочным вкладам граждан. Суд это не впечатлило. Он указал, что изначально в законе для застройщиков предусмотрена ответственность, которая значительно выше процентов по краткосрочным вкладам. А снижать неустойку или нет, решает суд исходя из обстоятельств дела и своего внутреннего убеждения.
Пример 2: застройщик задержал неустойку
Застройщик должен был передать Артему квартиру до 31 декабря 2019 года, но передал только 28 февраля 2020 года — на два месяца позже. 5 марта 2020 года Артем направил застройщику претензию и потребовал выплатить неустойку. Даже если бы Артем подал в суд и выиграл спор, выплату он получил бы только после 1 января 2021 года. Застройщик все это время пользовался бы деньгами бесплатно.
Это также касается случаев, когда дольщик заключил с застройщиком досудебное соглашение о погашении неустойки. Его часто предлагают подписать вместе с актом приема-передачи квартир. Дольщик соглашается на небольшую часть неустойки — примерно 30%, а остальную часть прощает, так как у него нет желания судиться. Но даже эту часть дольщик получил бы только после 1 января 2021 года.
Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 02.12.2020PDF, 53,1 КБ
Пример 3: дольщик расторг ДДУ и забрал свои деньги
Настя неплохо зарабатывала в турагентстве и решила взять студию в ипотеку. Чтобы сэкономить, она купила квартиру на стадии фундамента за 2 млн рублей. Договор подписала 1 октября 2018 года, а ключи должна была получить до 1 декабря 2020 года. Ее дохода хватало, чтобы выплачивать кредит и продолжать снимать квартиру.
Сначала все шло хорошо, но из-за ковидных ограничений доходы Насти упали. К тому же застройщик не спешил строить дом, и к декабрю 2020 года о ключах даже речи не было: застройщик только заканчивал коробку дома, а строителей на объекте было очень мало.
Настя решила отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и избавиться от обременительной ипотеки. Такое право у нее возникло после двух месяцев просрочки — с 1 февраля 2021 года. В таком случае застройщик должен вернуть Насте цену квартиры и уплатить проценты за все время, что пользовался ее деньгами, то есть с момента, когда их получил.
Застройщик пользовался деньгами 28 месяцев. Но часть срока попала под мораторий, поэтому застройщик не должен Насте за эти месяцы. Она 10 дней готовила документы и отказалась от договора 10 февраля 2021 года:
2 000 000 Р × 274 дня × 1/150 × 4,25% = 155 267 Р
В итоге она не досчиталась именно этой суммы как процентов за пользование ее деньгами.
Настя отказалась от договора без суда из-за накопившейся просрочки, но в некоторых случаях дольщик вправе расторгнуть договор только через суд. Например, если строительство приостановлено и уже очевидно, что в предусмотренный договором срок дольщик квартиру не получит.
Что можно сделать, если не согласны с мораторием
Некоторые дольщики не стали сидеть сложа руки и попытались оспорить постановление правительства о моратории в Верховном суде РФ. Однако Верховный суд требования отклонил. С ним согласилась и апелляционная коллегия ВС РФ. Суд указал, что, принимая такое постановление, правительство за рамки своих полномочий не вышло, а вопрос о целесообразности такого акта суд вообще рассматривать не вправе.
Однако неустойка не единственная выплата, которой можно добиться от застройщика. При приемке квартир часто возникают ситуации, когда дольщик может выставить застройщику внушительный счет, но не все этим пользуются.
Дольщикам, которые попали под мораторий, следует внимательнее изучить другие права, которые у них есть как у потребителей. О них мы уже много писали:
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
По поручению Вениамина Кондратьева до конца 2021 года в Новороссийске приступят к разработке нового генплана
Итоговый документ должны утвердить до конца следующего года. На это время в городе могут ввести мораторий на строительство многоквартирных жилых домов.
– Год назад межведомственная комиссия выявила массу нарушений при выдаче разрешений на строительство в городе. Многие из них за это время так и не были устранены. Новороссийску нужен новый генплан. В этом году необходимо приступить к его разработке и утвердить до конца 2022 года, – сказал Вениамин Кондратьев.
Губернатор поручил рассмотреть возможность ограничения строительства – не выдавать разрешения пока не утвердят генеральный план Новороссийска.
Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству края Илья Поздняков рассказал, что изменения в прежнюю версию генплана муниципалитет принял с нарушением законодательства при отрицательных заключениях краевых и федеральных ведомств. Общественные обсуждения по проекту генплана организовали не во всех населенных пунктах, протоколы публичных слушаний не содержат перечень их участников.
Также в генплане изменили назначение территорий, на которых уже вели активное строительство. Там, где планировали поместить школы, детские сады, поликлиники и парки – утвердили жилую застройку. В границах исторического центра высотность не должна превышать пяти этажей, но вид земельных участков изменили под строительство многоэтажек.
Вениамин Кондратьев подчеркнул, что подобная работа не отвечает интересам жителей.
– В первую очередь, нужны социальные объекты, спортивные площадки, парки, а не многочисленные жилые кварталы. Все проекты планировок должны находиться под жестким контролем департамента архитектуры края, – сказал глава региона.
Пресс-служба администрации Краснодарского края
Как на практике работает мораторий на банкротство в 2020 году
В качестве одной из мер поддержки в период пандемии был объявлен мораторий на банкротство. Хотя на это решение правительства повлияли не только пандемия и фактически нерабочий месяц, но и срыв сделки ОПЕК+, который привел к рекордному снижению цен на нефть, что сказалось на падении курса рубля.
Изначально мораторий на банкротство был введен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 428. Но это стало возможно только после того, как в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (Закон о банкротстве) была добавлена ст. 9.1. Она определила, что именно правительству даются полномочия по введению моратория. Теперь оно вправе объявлять мораторий на банкротство при любом кризисе.
Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 установило, что с 6 апреля 2020 года для некоторых категорий налогоплательщиков вводится шестимесячный мораторий на возбуждение дел о банкротстве. А на днях вступило в силу новое Постановление – от 01.10.20 № 1587, которое продлило мораторий до 7 января 2021 года.
На конференции «Снижение налоговых рисков: тренды 2020», организованной компанией СКБ Контур, адвокат и партнер «Арбитраж.ру» Владимир Ефремов ответил на следующие вопросы:
Какие особенности определило правительство в рамках моратория на банкротство
Во-первых, был очерчен круг компаний и ИП, которые подпадают под мораторий. Прежде всего это те, кто работает в наиболее пострадавших от пандемии отраслях, они определяются по видам ОКВЭД (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).
Во-вторых, был составлен перечень системообразующих компаний, в который вошли более 200 компаний по 15 различным отраслям.
В-третьих, были определены стратегические компании, преимущественно государственные институты и производственные площадки.
Все три категории достигают общей численности не более 1,8 млн компаний и ИП.
В целом ситуация показала, что:
То есть запрет подавать заявление о банкротстве есть только у кредиторов. В свою очередь должники могут продолжать обращаться с заявлением о банкротстве.
После принятия ст. 9.1 Закона о банкротстве стало очевидно, что нужен порядок выхода из-под моратория, потому что не все системообразующие и стратегические компании устроило их попадание в перечень. Почему так произошло?
Дело в том, что одно из ограничений, которое накладывается на должников, находящихся под мораторием, — это запрет на выплату дивидендов на период моратория. Учитывая то, что мораторий был введен в апреле и действовал сначала до октября, в большинстве крупных компаний в указанный период должны были приниматься решения о распределении дивидендов. А под мораторий попал практически весь крупный бизнес страны. Это означало, что в 2020 году компании не смогут распределить дивиденды либо будут это делать после окончания моратория с нарушением корпоративных процедур.
Федеральный закон от 24.04.2020 № 149-ФЗ внес уточнения в ст. 9.1 Закона о банкротстве — о том, что должник, который находится под мораторием, имеет право из него выйти. Но для этого нужно:
Одни компании восприняли мораторий на банкротство как эффективную меру поддержки, а другие решили из него выйти. По итогам первых двух месяцев введения моратория из-под него вышло 139 системообразующих организаций, а за 5,5 месяцев — 850 компаний.
Как мораторий повлиял на кредиторов
Прежде всего важно обратить внимание на то, как в период моратория подаются заявления о банкротстве. Допустим, заявление о банкротстве должника подано до введения моратория и до введения моратория было принято судом к рассмотрению. Если до 2 апреля Арбитражный суд вынес определение о принятии заявления, то такое заявление о банкротстве будет рассматриваться по общим правилам и никакого отношения к мораторию иметь не будет. С началом действия моратория рассмотрение продолжается без учета ст. 9.1 Закона о банкротстве.
Если заявление подано и не принято судом к рассмотрению до даты введения моратория, то оно возвращается.
Есть ситуации, когда кредитор подает заявление уже в период моратория. Как показывает судебная практика, такие заявления тоже подлежат возврату.
Если бы должник обратился с заявлением в период моратория, то оно было бы принято к рассмотрению.
Какова специфика обращений с заявлениями должников и кредиторов
Часто идет борьба за первенство — кто первый заявит соответствующее требование. Это связано с нормами Закона о банкротстве: кредитор-заявитель (тот, кто подает заявление о банкротстве своего должника) имеет право определить кандидатуру арбитражного управляющего, который будет сопровождать процедуру банкротства.
Если же должник самостоятельно обращается со своим заявлением, то он не имеет права назначать кандидатуру арбитражного управляющего, за него это делает арбитражный суд методом случайной выборки.
Кредитор имеет возможность обратиться с заявлением о банкротстве своего должника в арбитражный суд только после того, как он сделал публикацию о намерении обратиться с заявлением о банкротстве. Через 15 дней у него возникает право на подачу заявления в суд. Здесь мораторий тоже ввел свои коррективы, которые важно учитывать.
Если вы сделали уведомление до введения моратория, и 16-й день начинается после его начала, то такое уведомление утрачивает свою силу. Если вы попытаетесь сделать уведомление о намерении обратиться с заявлением в период моратория, то его даже не примет площадка о публикации. При этом сам должник имеет право сделать свою публикацию.
Как рассчитывается ответственность
Банкротство — это не право: хочу — банкрочусь, хочу — не банкрочусь. Банкротство — это обязанность компании, которая отвечает признакам неплатежеспособности, и ст. 9 Закона о банкротстве устанавливает, что как гендиректор, так и органы коллегиального управления в определенный момент обязаны обращаться с заявлением о банкротстве. Аналогичная возможность предусмотрена для граждан — для них это не исключение.
Предусмотрена субсидиарная ответственность за несвоевременное обращение с заявлением о банкротстве (ст. 61.12 Закона о банкротстве).
Как рассчитывается ответственность и какие коррективы ввел мораторий
Наступление обязательств по ст. 9 Закона о банкротстве (неплатежеспособность) означает, что с указанной даты у руководителя компании есть максимум один месяц на то, чтобы подать заявление о банкротстве в суд. Если он не исполняет эту обязанность, то у участников компании (акционеров, членов совета директоров) эта обязанность наступает с того момента как они узнали об этих признаках по ст. 9 Закона о банкротстве.
Это может произойти по-разному, но в любом случае они узнают о происходящем на годовом собрании, когда утверждают отчетность компании. С этого момента у них есть 10 дней на созыв собрания с вопросом об обращении с подачей заявления либо на обращение в арбитражный суд (всё зависит от компетенций участников).
Помимо обязанности у них есть и ответственность.
Как определяется ответственность
Предположим, руководитель в течение месяца не обратился в арбитражный суд. Обращение происходит через год от лица иного кредитора. Чтобы определить ответственность руководителя, нужно взять дату, когда он обязан был подать заявление, и дату, когда это сделал иной кредитор. Все долговые обязательства, которые компания приняла на себя в этот период, попадают в личную ответственность руководителя компании.
Таким же образом позже будет исчисляться ответственность для коллегиальных органов управления (совета директоров, акционеров) — с определенного момента, когда она наступит.
Какие коррективы внес мораторий
Мораторий допускает, что ответственность должника и его руководителя по подаче заявления может не исполняться.
Но возможна ситуация, когда обязанность возникла в период моратория, затем мораторий закончился, а признаки неплатежеспособности у компании сохранились. В таких случаях, если опираться на общее толкование норм закона о банкротстве, можно сделать вывод, что та ответственность, которая перекрывалась периодом моратория, не должна идти в ответственность директора и органов управления. То есть в ответственность пойдут только те обязательства, которые возникли с момента окончания моратория до дня возбуждения дела о банкротстве.
Поэтому должникам стоит задуматься — не возникли ли у них признаки неплатежеспособности именно в период моратория? И через какое время после его окончания они будут обязаны обратиться в суд?
Последствия для дел, инициированных в течение трех месяцев с даты окончания моратория
Первое последствие — это существенное расширение периода подозрительности.
Период подозрительности — специальная категория, которая определяется в Законе о банкротстве. В течение этого периода могут оспариваться сделки должника по Закону о банкротстве, причем то, что происходит за 12 месяцев до даты возбуждения дела о банкротстве, оспаривается довольно легко.
Но поскольку любая мера поддержки может стать инструментом для злоупотребления, предполагается, что период подозрительности (12 месяцев) будет дорасширен на период моратория.
Ещё одна специфика дел — определение объема и размера денежных обязательств: требования по заработной плате, обязательных платежей, возникших до введения моратория. Они будут определяться по состоянию на 3 апреля. Все иные требования, которые возникли в период моратория, в контексте Закона о банкротстве будут относиться к текущим платежам.
3 апреля — дата введения моратория. Это отчетная дата, с которой будут вестись все расчеты для определения реестра и текущих платежей. То есть срок моратория законодатель рассматривает как некую внесудебную процедуру реабилитации должников, которая так или иначе повлияет на их будущий процесс банкротства.
Плюсы и минусы моратория для должников
У кредиторов в ситуации с мораторием на банкротство нет никаких преимуществ, зато у должников их целый перечень.
Помимо преимуществ есть и ограничения — все они связаны с созданием препятствий для вывода активов:
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Предел возможностей и дефицит: что будет с ценами на жилье у Черного моря
Цены на новостройки в городах-курортах Черного моря в последние два года росли небывалыми темпами, а стоимость жилья в Сочи вплотную приблизилась к московским ценникам. Причина — высокий спрос и ограниченное предложение доступных квартир.
Вместе с экспертами рассказываем, что сейчас происходит на рынке первичного жилья в курортных городах у Черного моря и стоит ли ждать снижения цен.
Охлаждение спроса
Недвижимость в городах Черноморского побережья (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск) всегда пользовалась спросом среди покупателей и инвесторов, но прошлый год стал по-настоящему ажиотажным. По данным ЦИАН, интерес к сочинской недвижимости в 2020 году вырос на 85%, а по данным компании «Этажи», число сделок с сочинской недвижимостью оказалось вдвое выше показателей 2019 года. В остальных курортных городах наблюдался прирост спроса в пределах 20–30%.
Повышенный интерес к жилью у Черного моря наблюдался и в начале 2021 года, но сейчас наступило небольшое охлаждение. По данным ЦИАН, за первые три месяца 2021 года в городах на побережье Черного моря (Сочи, Анапа, Геленджик и другие) было зарегистрировано 2,93 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а в мае-июле, то есть в высокий летний сезон, на 28% меньше — всего 2,1 тыс. По числу сделок в январе — июле 2021 года лидируют Новороссийск и Сочи: 2 тыс. и 1,8 тыс. ДДУ соответственно. Другие города существенно отстают от лидеров. К примеру, в Туапсе зарегистрировано около 280 ДДУ, в Анапе — около 250. Статистика по регистрациям ДДУ может отличаться от оценок локальных участников рынка, которые включают в продажи в том числе сделки, прошедшие после сдачи дома в эксплуатацию, а иногда и «бронирования», «предбронирования», пояснили в ЦИАН.
«Такая динамика обусловлена вымыванием наиболее доступного предложения, мораторием на новое строительство и, соответственно, на выход новых проектов в Сочи», — пояснил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Также ажиотажный спрос в начале года был, прежде всего, со стороны тех, кто рассматривал курортные города для теплой зимовки в условиях полузакрытых границ. Соответственно, и покупатели квартир были активнее столичной зимой, а не теплым летом, добавил он.
Читайте также:
Дефицит доступного предложения
О сокращении спроса говорят представители застройщиков. Например, в новостройках Анапы во втором квартале 2021 года было заключено 1,1 тыс. сделок, всего с начала года — 1,9 тыс. В сравнении с первым полугодием 2020 года их число упало на четверть, рассказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» (компания строит жилье в десяти регионах, включая Краснодарский край) Александр Коваленко.
«Востребованность жилых комплексов Анапы со стороны покупателей оставалась высокой в начале 2021 года, но спрос оказался ограничен объемом предложения и высокими ценами», — пояснил девелопер. По его словам, сейчас на рынке новостроек Анапы и других городов Черного моря (Сочи, Геленджик) назревает дефицит нового предложения. Причина — двухлетний мораторий на строительство в Сочи, запрет на строительство в 500-метровой зоне в Анапе и отзыв разрешений на строительство в нескольких жилых комплексах города.
«В Анапе и Анапском районе за восемь месяцев 2021 года выдано всего два разрешения на строительство, включая третью очередь Holidayhouse, которую строим мы. Количество квадратных метров в продаже сокращается, на сегодняшний момент коэффициент поглощения в Анапе 0,7, меньше единицы — это патовая ситуация. Скоро настанет время дефицита», — допустил Александр Коваленко.
Сам застройщик планирует инвестировать 65 млрд руб. в создание курорта нового типа в долине Сукко Анапского района. Туристско-рекреационный кластер займет территорию более 150 га земли. Здесь будет построено полмиллиона квадратов жилья, 100 тыс. квадратов коммерческой недвижимости. В рамках кластера планируется построить отель, торговый центр, аквапарк, сеть бассейнов, благоустроить пляж и создать внутреннюю дорожную сеть. Полностью реализовать проект «РКС Девелопмент» планирует к 2029 году.
Жилье дорожает быстрее, чем в Москве
Рост цен, который начал набирать обороты в 2020 году на фоне ажиотажного спроса, продолжился и в 2021 году. «Средние цены квартир в новостройках увеличивались с начала года. За это время квадратный метр подорожал на 34% в Новороссийске и на 39% в Сочи — городах-лидерах по объему спроса. Это в 2,5–3 раза выше, чем индексация цен на крупнейших рынках новостроек в масштабе страны. Для сравнения, в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга прирост цен составил 20%», — отметил главный аналитик ЦИАН.
«В условиях острого дефицита и ограниченных возможностей по его восполнению застройщики имели возможность регулярного повышения цен. Сильный рост цен в первой половине 2021 года имел место во всех курортных городах Черноморского побережья: Сочи +79%, Новороссийск +44% и в Краснодаре +52%», — привел данные Александр Коваленко из «РКС Девелопмент».
Разница в экспертной оценке роста стоимости жилья в городах-курортах Черного моря связана с разной базой оценки. Например, ЦИАН анализирует предложения квартир в новостройках на своей площадки. Данные локальных участников рынка могут отличаться из-за включения цен на этапе бронирования.
Самые дорогие и самые доступные новостройки
Самые дорогие квартиры в новостройках на побережье Черного моря продаются в Сочи. Стоимость 1 кв. м здесь достигает 300–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Причина — лучшее развитие инфраструктуры по сравнению с другими городами-конкурентами, многочисленные и регулярные рейсы почти из любого города России, пояснил Алексей Попов. Что касается самых доступных локаций на Черном море, то этот список не так стабилен, говорит аналитик. Он зависит от присутствия на рынке конкретных ЖК, вывода новинок и т. д. В 2021 году самые низкие средние цены — около 60 тыс. руб. — фиксировались в некоторых новостройках Новороссийска, Судака и в окрестностях Анапы, уточнил он.
Почему растут цены такими темпами
Помимо повышенного спроса на жилье в городах-курортах Черного моря, основным триггером роста цен стала льготная ипотека на новостройки, которая была введена в 2020 году, считает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько. «Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жилье любой площади, в любом сегменте. Как результат, объем выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42%. Это и спровоцировало рост цен», — пояснил он.
Вторая причина, по его мнению, кроется в сокращающемся объеме предложения из-за ведения эскроу-счетов и моратория на строительство. Свой вклад в рост цен внесли инвесторы, которые депозитам предпочли покупку жилья в новостройках. В итоге доля инвестиционных сделок в городах-курортах Черного моря в 2020-2021 годах достигла 25%. До 2020 года доля покупателей, которые преследовали исключительно спекулятивные цели, была на уровне 7–8%.
Ждать ли снижения цен
Что будет дальше с ценами на новостройки на Черноморском побережье, эксперты сказать однозначно не могут. С одной стороны, стоимость жилья ограничена доходами населения и обновленной программой льготной ипотеки, которая отсекает часть потенциальных покупателей. С другой стороны, сохраняется мораторий на строительство и интерес к курортной недвижимости, которые будут подогревать стоимость жилья.
«Рано или поздно цены наталкиваются на предел потребительских возможностей, и тогда спрос на недвижимость резко падает, поскольку люди не имеют денежных средств на приобретение жилья: ни за наличные средства, ни за счет ипотечного кредита. Такой существенный рост цен за короткий промежуток времени — это очень болезненно для покупателей. Поэтому дальше цены расти уже не могут», — считает глава консалтинговой компании Macon.
Кроме того, прекратилась главная подпитка спроса в виде льготной ипотеки с теми выгодами, которые были ранее. Теперь сумма льготного кредита ограничена 3 млн руб. При 15–20%-ном первоначальном взносе эта сумма не позволяет при сегодняшних ценах приобрести большую часть предложения на Черном море, отмечает Илья Володько.
В то же время, по его словам, общий объем строительства будет ограничен и сможет расти только после утверждения местными властями новых правил работы (например, в Сочи после принятия нового генплана, аналогичный документ сейчас разрабатывается в Анапе). «Стабильный спрос на курортную недвижимость будет стимулировать дальнейший рост цен, однако потенциал этого роста серьезно ограничен его текущим высоким уровнем. В отдельных городах и сегментах в 2021–2022 годах цены могут прирасти еще на 15–25%, после чего рост прекратится», — прогнозирует он.
Руководитель аналитического центра ЦИАН в свою очередь считает, что цены на новостройки на Черноморском побережье продолжат расти «опережающими темпами». Границы остаются полузакрытыми, а российские курорты у большинства платежеспособного населения в условиях пандемии стали восприниматься как места теплой (или хотя бы нехолодной) зимовки, а не летним курортом. Кроме того, в Сочи остается фактор моратория на новое строительство, что сокращает объем нового и активного предложения, пояснил он. «Дальнейшая динамика будет зависеть от развития эпидемиологической ситуации. При открытии границ, нормализации авиасообщения нельзя исключать и фактического снижения цен, так как их увеличение за последний год носит нерыночный характер», — заключил Алексей Попов.