признание договора аренды недействительным судебная практика арбитраж
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным
Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.
Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.
Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:
Несогласованность предмета аренды
Для аренды существенными условиями являются:
Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.
Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:
Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.
Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.
На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.
Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?
Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).
В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).
Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).
Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:
В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).
Последствия признания договора аренды незаключенным
Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:
В качестве исключения могут применяться условия:
Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).
Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.
Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя
Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:
В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:
Расторжение договора по инициативе арендатора
Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:
Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.
Итоги
Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.
Признание договора аренды недействительным судебная практика арбитраж
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 февраля 2017 г. N 4-КГ16-69 Суд отменил апелляционное определение и направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции дело о признании договоров аренды недействительными, поскольку суду необходимо разрешить вопрос о том, соответствует ли заявление истцов о недействительности договоров аренды требованиям добросовестности, и исследовать вопрос о наличии или отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров аренды недействительными как совершенных под влиянием существенного заблуждения
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Момотова В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гущина Ю.В., Гущиной Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью «СВЕ Компани» о признании договоров аренды недействительными и применении последствий недействительности сделок по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СВЕ Компани» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «СВЕ Компани» Юсифовой А.С., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Гущиной Е.В. Шабалиной Т.Н., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, представителя Яценко Д.А. Криштопы М.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:
В обоснование заявленных требований Гущин Ю.В. и Гущина Е.В. ссылались на то, что в период с 17 мая 2013 г. по 25 июля 2014 г. между ними как арендодателями и ООО «СВЕ Компани» как арендатором были заключены договоры аренды принадлежащих истцам земельных участков для целей жилищного строительства. По мнению истцов, данные договоры аренды были заключены ООО «СВЕ Компани» лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия. Истцы также указывали, что ответчик ввёл их в заблуждение относительно наличия у него документации, необходимой для получения разрешения на строительство. Кроме того, Гущин Ю.В. и Гущина Е.В. полагали, что спорные договоры аренды являются кабальными сделками, поскольку были совершены ими вынужденно вследствие стечения тяжёлых обстоятельств.
Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22 сентября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
Определением Солнечногорского городского суда Московской области от 22 октября 2015 г. названное заочное решение суда отменено по заявлению ООО «СВЕ Компани».
Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 19 ноября 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО «СВЕ Компани» поставлен вопрос об отмене определения суда апелляционной инстанции, как вынесенного с нарушением требований закона.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г.
В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с условиями вышеуказанных договоров аренды земельные участки переданы ООО «СВЕ Компани» во временное владение и пользование за плату в размере 5000 руб. в месяц за каждый земельный участок для подготовки к строительству комплекса многоэтажных жилых домов и строений и их обслуживания. Кроме того, договорами аренды предусмотрена передача арендуемых земельных участков в собственность арендатору в случае досрочного расторжения этих договоров по инициативе арендодателя.
Постановлением администрации сельского поселения Луневское Солнечногорского района Московской области от 5 июля 2013 г. N 256 опубликованы результаты публичных слушаний, участники которых, в том числе Гущина Е.В. и Гущин Ю.В., выразили согласие на утверждение проекта планировки территории под размещение жилого микрорайона «Лесной квартал» ООО «СВЕ Компани» (т. 2, л.д. 13-16).
Постановлением администрации сельского поселения Луневское Солнечногорского района Московской области от 13 января 2014 г. N 007 названное разрешение на строительство отменено (т. 2, л.д. 31).
Решением Арбитражного суда Московской области от 3 декабря 2015 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г., постановление администрации сельского поселения Луневское Солнечногорского района Московской области от 13 января 2014 г. N 007 признано недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что договоры аренды земельных участков носили мнимый характер, были заключены ими вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, а также под влиянием обмана со стороны ответчика. Суд также указал, что истцы при заключении спорных договоров аренды знали о тех обстоятельствах, на которые они ссылаются как на основания недействительности этих договоров, и пропустили срок исковой давности, подлежащий исчислению со дня проведения публичных слушаний по вопросу об утверждении проекта планировки переданных в аренду земельных участков (27 июня 2013 г.), в которых истцы принимали участие.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что спорные договоры аренды являются мнимыми сделками, поскольку у ООО «СВЕ Компани» отсутствовало намерение исполнять эти договоры и осуществлять застройку арендованных земельных участков. Суд апелляционной инстанции также квалифицировал условия оспариваемых договоров аренды о передаче в собственность ООО «СВЕ Компани» арендованных земельных участков в случае расторжения этих договоров по инициативе Гущина Ю.В. и Гущиной Е.В. как кабальные условия.
Суд апелляционной инстанции отклонил заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности со ссылкой на то, что трехлетний срок исковой давности по требованию о признании договоров аренды мнимыми сделками не истек, а срок давности по требованию о признании этих договоров заключенными под влиянием заблуждения начал течь с февраля 2015 г., когда генеральный директор ООО «СВЕ Компани» Яценко Д.А. стал скрываться от истцов и было возбуждено уголовное дело.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г. согласиться нельзя, поскольку оно основано на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из установленных судом обстоятельств дела следует и сторонами не оспаривалось, что в ходе проведения публичных слушаний по вопросу об утверждении проекта планировки территории под размещение на арендованных ООО «СВЕ Компани» земельных участках жилого микрорайона «Лесной квартал» истцы выразили согласие на утверждение этого проекта и не ссылались на недействительность договоров аренды.
В связи с этим суду апелляционной инстанции надлежало разрешить вопрос о том, соответствует ли заявление истцов о недействительности договоров аренды требованиям добросовестности.
Однако это судом апелляционной инстанции сделано не было.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из приведенной правовой нормы следует, что отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.
Это не было учтено судом апелляционной инстанции, сославшимся в обоснование вывода о мнимом характере оспариваемых договоров аренды лишь на то, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять эти договоры.
Признавая договоры аренды недействительными, суд апелляционной инстанции также сослался на положения пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В качестве крайне невыгодных условий суд квалифицировал положения договоров аренды, предусматривающие передачу арендуемых земельных участков в собственность арендатору в случае досрочного расторжения договоров по инициативе арендодателя.
Однако в нарушение части 1 статьи 196 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не указал, вследствие стечения каких тяжелых обстоятельств эти условия были согласованы сторонами, и не дал оценку вопросу о том, воспользовался ли такими обстоятельствами ответчик.
Кроме того, ссылки суда на недействительность договоров аренды как мнимых сделок (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и как кабальных сделок (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются взаимоисключающими, поскольку сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, не может являться крайне невыгодной для ее сторон.
Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В пункте 2 названной статьи содержится исчерпывающий перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отклоняя заявление ответчика о пропуске Гущиным Ю.В. и Гущиной Е.В. срока исковой давности, суд апелляционной инстанции сослался на то, что по требованию о признании сделки недействительной по причине заблуждения этот срок начал течь с момента, когда генеральный директор ООО «СВЕ Компани» Яценко Д.А. стал скрываться от истцов и было возбуждено уголовное дело.
Между тем, вопрос о наличии или отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров аренды недействительными как совершенных под влиянием существенного заблуждения судом не исследовался. В обоснование вывода о недействительности этих договоров суд сослался только на их мнимый характер и наличие в них кабальных условий.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции не являются законными и обоснованными (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций ООО «СВЕ Компани» указывало, что в установленном законом порядке завершило строительство жилого комплекса на арендованных у истцов земельных участках, ссылаясь в том числе на акты проверки Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 9 апреля 2015 г. (т. 2, л.д. 114-116).
Однако в нарушение приведенных выше норм процессуального права суд апелляционной инстанции не указал основания, по которым он отверг эти доказательства и пришел к выводу об отсутствии у ООО «СВЕ Компани» намерения осуществлять строительство на арендованных земельных участках.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов ООО «СВЕ Компани», в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять судебное постановление в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 марта 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
| Председательствующий | Асташов С.В. |
| Судьи | Марьин А.Н. |
| Момотов В.В. |
Обзор документа
В деле об оспаривании договоров аренды СК по гражданским делам ВС РФ отметила в т. ч. следующее.
Выводы о недействительности договоров аренды и как мнимых, и как кабальных сделок являются взаимоисключающими, т. к. сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, не может признаваться крайне невыгодной для ее сторон.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.