признание договора аренды земельного участка ничтожным судебная практика

Признание договора аренды земельного участка ничтожным судебная практика

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. N 302-ЭС18-22715 Дело о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Полный текст определения изготовлен 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Борисовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-17524/2017 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Выборова Николая Леонидовича (Заларинский район Иркутской области) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, установила:

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 N 8, в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017, признан недействительной сделкой, на Выборова Н.Л. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету.

Выборов Н.Л., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018.

Определением от 12.03.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Главы КФХ Выборова Н.Л вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве Администрация Троицкого МО указала, что считает оспариваемый договор аренды земель сельскохозяйственного назначения законной сделкой, совершенной с Выборовым Н.Л. на том основании, что он ранее владел данным участком по договорам аренды; ходатайствовала о рассмотрении дела без участия ее представителя.

Выборов Н.Л. и Комитет, извещенные о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 АПК РФ неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Прокурора, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании заявления Выборова Н.Л. о предоставлении земельного участка без проведения торгов Администрация Троицкого МО (арендодатель) и Глава КФХ Выборов Н.Л. (арендатор) 18.03.2016 заключили договор N 8 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственных угодий (пашни, огороды)» площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенного по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная (пункт 1.1 договора аренды).

Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в абзац 4 пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

В связи с передачей полномочий Комитет от имени муниципального образования «Заларинский район» и Глава КФХ Выборов Н.Л. 17.02.2017 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили иной размер арендной платы и продлили срок действия договора на 5 лет до 18.03.2021.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций исходили из того, что спорный земельный участок подлежал предоставлению в аренду только на торгах по следующим мотивам.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом N 101-ФЗ.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Суды установили, что спорный земельный участок не был выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, поэтому обоснованно не нашли оснований для предоставления Выборову Н.Л. названного участка без торгов по правилам пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах вывод судов трех инстанций об отсутствии у Предпринимателя права на заключение договора аренды спорного земельного участка без торгов в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ является правомерным.

Суды также посчитали необоснованной передачу земельного участка в аренду без проведения торгов 18.03.2016 и 17.02.2017 крестьянскому фермерскому хозяйству Выборова Н.Л. для ведения им деятельности по правилам статьи 39.18 ЗК РФ (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), указав на отсутствие публикации извещения о предстоящем предоставлении земельного участка для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставляется без торгов в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ следует, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет (подпункт 1); принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Кодекса (подпункт 2).

По правилам норм статьи 39.18 ЗК РФ в аренду могут быть переданы как земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, так и участки, которые предстоит образовать.

При этом, в силу пункта 4 статьи 39.18 ЗК РФ крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В случае если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган, в порядке пунктов 5, 6 статьи 39.18 ЗК РФ, вправе передать земельный участок заявителю для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов.

Суды установили, что при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему уполномоченными органами местного самоуправления не был соблюден порядок, определенный статьей 39.18 ЗК РФ, в том числе не опубликовано предусмотренное пунктом 1 данной статьи извещение о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

По сути, предоставление земельного участка в аренду без торгов, предусмотренное подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, по правилам статьи 39.18 данного Кодекса осуществляется при первичном обращении лица, не использующего этот участок на законных основаниях на момент обращения, поскольку иные ситуации прямо урегулированы иными положениями Кодекса и Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды обоснованно не применили к спорным правоотношениям пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом право на заключение нового договора аренды в указанных случаях гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суды установили отсутствие в рассматриваемом случае совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ и правомерно не применили к спорным правоотношениям данные нормы права.

Проанализировав перечисленные три исключения для передачи земельного участка Предпринимателю без проведения торгов из общего правила о заключении договора на торгах, суды трех инстанций пришли к итоговому выводу, что Глава КФХ Выборов Н.Л. не имел права на заключение нового договора аренды ни 18.03.2016, ни 17.02.2017 без проведения торгов, поэтому, руководствуясь статьями 166, 167

Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», удовлетворили требования Прокурора, признав сделки недействительными (ничтожными), и возложили на Выборова Н.Л. обязанность возвратить спорный земельный участок Комитету.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы ЗК РФ (01.03.2015).

Вместе с тем судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Прокурора не учли следующего.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 15.07.2016, предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

В данном случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

При рассмотрении дела судами трех инстанций Предприниматель и Администрация Троицкого МО поясняли, что Глава КФХ Выборов Н.Л. использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет по договорам аренды, заключаемым ежегодно, для ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, проводил необходимые сельскохозяйственные работы по возделыванию и обработке земельного участка, посев и сбор урожая. Так, сторонами заключены следующие договоры: от 15.05.2006 N 574, 06.11.2007 N 163, 07.06.2008 N 15, 07.09.2009 N 86, 08.08.2010 N 108, 09.06.2011 N 53, 10.06.2012 N 55, 11.05.2013 N 23, 12.04.2014 N 25, 15.04.2015 N 23.

Администрация Троицкого МО в отзыве также пояснила, что договор аренды от 18.03.2016 действовал по 18.02.2017, Предприниматель направил арендодателю заявление о заключении договора аренды на новый срок.

Между тем суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в нарушении статьи 71 АПК РФ не исследовали и не оценили доводы сторон договоров аренды, имеющих отношение к предмету спора.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть по существу доводы ответчиков; исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018 по делу N А19-17524/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Глава фермерского хозяйства ежегодно без торгов арендовал земельный участок. Суды признали последние договоры недействительными и обязали фермера возвратить участок КУМИ. Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр.

Суды исходили из того, что по общему правилу спорный участок следует предоставлять в аренду только на торгах. Но при этом они не применили нормы о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение нового договора без торгов, если он подал заявление до истечения срока ранее заключенного договора.

Источник

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

В качестве исключения могут применяться условия:

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Источник