признание договора управления мкд недействительным судебная практика
Суд признал незаконными протоколы собрания собственников жилья
Недействительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора управления многоквартирным домом может повлечь признание недействительным данного договора по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса РФ (недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта), или, при наличии доказательств осведомленности управляющей компании до момента заключения договора о факте фальсификации протокола общего собрания, по ст. 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Однако, как следует из пункта 3 данной статьи, если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
По сложившейся практике суды, признавая недействительными договоры управления многоквартирными домами, прекращают их действие на будущее время, отказывая в применении последствий недействительности сделок.
Так, Московский областной суд в апелляционном определении от 15.09.2014 по делу № 33-20009 указал на невозможность применения последствий недействительности сделок к правоотношениям, вытекающим из договора управления многоквартирным домом, поскольку предметом данного договора являются не имущество или денежные суммы, а условия обслуживания дома и ставки по их оплате на будущее время.
Ленинградский областной суд, признавая определением от 21.01.2016 по делу N 33-210/2016 верными выводы суда первой инстанции о прекращении действия договора управления многоквартирным домом на будущее время, отметил невозможность применения в данном случае двусторонней (взаимной) реституции, предусмотренной п. 2 ст. 167 ГК РФ, в связи с отсутствием возможности возвратить полученные жильцами по этому договору коммунальные и эксплуатационные услуги.
Следовательно, недействительность договора управления многоквартирным домом не влечет возникновение у жильцов права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст. 1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения (см., например, определение Верховного Суда РФ от 29.02.2016 N 303-ЭС15-13621)
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Факт заключения и исполнения недействительного договора управления многоквартирным домом не может повлечь возникновение у жильцов данного дома физических или нравственных страданий и, как следствие, право на компенсацию морального вреда.
Не имеется и иных законных оснований для взыскания компенсации морального вреда в связи с признанием договора управления многоквартирным домом недействительной сделкой (см., например, определение Московского городского суда от 22.07.2015 по делу N 33-24184/2015).
Признание договора управления мкд недействительным судебная практика
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 306-ЭС17-9061 Дело о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит направлению на новое рассмотрение, поскольку признание решения общего собрания собственников по выбору управляющей компании ничтожным в связи с отсутствием кворума не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом
Резолютивная часть определения объявлена 14.12.2017.
Полный текст определения изготовлен 21.12.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Борисовой Е.Е., Чучуновой Н.С.,
при участии представителей: общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная система» Колодинской Ю.К. (доверенность от 02.10.2017), Мантузова Е.В. (доверенность от 15.08.2017); общества с ограниченной ответственностью «Магазин 113» Алифанова А.А. (доверенность от 20.11.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная система» (город Самара) на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2016, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2017 по делу N А55-6493/2016, установила:
По ходатайству ответчика определением суда от 28.04.2016 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Железнодорожного районного суда города Самары по делу N 2-2271/2016.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2016 производство по делу возобновлено.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2017, в иске отказано.
Общество «ЖКС», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.
Дело истребовано из Арбитражного суда Самарской области 27.07.2017.
Определением от 20.11.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба общества «ЖКС» вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представители общества «ЖКС» поддержали доводы жалобы, представитель общества «Магазин 113» возражал против удовлетворения жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «ЖКС» осуществляет деятельность по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Самара, ул. Владимирская, д. 29, на основании договора управления многоквартирным домом от 01.10.2013.
Общество «Магазин N 113» является собственником нежилого помещения площадью 1 328 кв.м, расположенного в указанном многоквартирном доме.
Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил обязательства по оплате содержания и текущего ремонта многоквартирного жилого дома в период с 01.10.2013 по 01.02.2016, общество «ЖКС» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании 748 474 рублей 08 копеек неосновательного обогащения и 78 423 рублей 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Сославшись на пункт 1 статьи 167 ГК РФ, суды посчитали, что, в связи с признанием недействительным решения собрания собственников от 26.08.2013, оснований для заключения договора управления многоквартирным домом от 01.10.2013 не имелось, поэтому у ответчика не возникла обязанность по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома обществу «ЖКС».
Между тем суды трех инстанций не учли следующее.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, в частности, в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (статья 249 ГК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 167 и 1102 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.
Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, а также правовой позиции о последствиях недействительности договоров о выполнении работ, закрепленной в пункте 2 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51.
Общество «ЖКС» было избрано в качестве управляющей компании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 26.08.2013, договор с собственниками помещений заключен 01.10.2013.
В обоснование иска общество «ЖСК» приводит доводы о том, что с даты заключения договора и по настоящий момент истец фактически осуществляет деятельность по управлению указанным многоквартирным домом, выданная ему лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами не аннулирована. Иного лица, исполняющего функции управляющей организации, собственники многоквартирного жилого дома не избирали и материалы дела сведения о таком факте не содержат. Данные доводы ответчиком не опровергнуты.
То обстоятельство, что 03.06.2016 судебным актом решение общего собрания собственников по выбору управляющей компании признано ничтожным в связи с отсутствием кворума, само по себе не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом.
При новом рассмотрении суду надлежит проверить выполнялись ли истцом соответствующие работы и оказывались ли услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оценить представленный обществом «ЖСК» расчет неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за спорный период и принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Арбитражного суда Самарской области от 06.10.2016, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.03.2017 по делу N А55-6493/2016 отменить.
Дело N А55-6493/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | Г.Г. Попова |
| Судья | Е.Е. Борисова |
| Судья | Н.С. Чучунова |
Обзор документа
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом не освобождает собственника от этих расходов. Он все равно должен возместить стоимость выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.
Это касается и случаев, когда решение общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации является недействительным.
Если суд признал указанное решение ничтожным из-за отсутствия кворума, то это само по себе не освобождает собственника от обязанности внести плату компании, которая была избрана на том собрании и фактически осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 4-КГ17-44
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 12 сентября 2017 г. N 4-КГ17-44
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Юрьева И.М.
судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук», ООО «Интеллект» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук» о возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа
по кассационной жалобе генерального директора ООО «Акведук» Масленикова В.Р. на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., объяснения представителя ООО «Акведук» Незымаевой Ж.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы Мишанкина Е.В., объяснения представителя ОАО «Интеллект» Пименовой И.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе генерального директора ООО «Акведук» Масленикова В.Р. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отмене решения Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. 9 июня 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. от 28 июля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя.
23 мая 2013 г. между Мишанкиной Н.В. и Мишанкиным Е.В. заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве.
18 декабря 2013 г. между ООО «Интеллект» (застройщик) и ООО «Акведук» (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом по указанному выше адресу.
В соответствии с условиями данного договора его цена определена как сумма платы за помещения, коммунальные и дополнительные услуги, которая включает в себя в том числе плату за дополнительные услуги (в частности, техническое обслуживание видеодомофонов, систем видеонаблюдения, систем контроля доступа (СКД), вывоз крупногабаритного и строительного мусора, обслуживание и охрану придомовой территории общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и мойку фасадов многоквартирного дома). Тарифы на коммунальные услуги, расчет платы за содержание и ремонт помещений, расчет платы за дополнительные услуги приведены в Приложении N 4 к договору и являются его неотъемлемой частью.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
Разрешая спор и принимая по делу решение о частичном удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ч. 3, 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158, ст. 161 ЖК РФ исходил из того, что, поскольку до 30 ноября 2015 г. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен был устанавливаться в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифами, размер которых ниже тарифов, установленных договором управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г. Начисление платы за дополнительные услуги «Охрана придомовой территории» и «Видеонаблюдение» до принятия решения собственниками многоквартирного дома об утверждении названных услуг также, по мнению суда первой инстанции, является незаконным, поскольку договор на их оказание между истцом и ответчиком не заключался, а данный вид дополнительных услуг и размер их оплаты, включенный в платежный документ, установлены управляющей организацией и застройщиком самостоятельно, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома либо органом местного самоуправления не утверждались.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.
Пунктом 2 части 3 названной статьи предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Таким образом, вышеназванное положение постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 регламентирует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случае проведения органами местного самоуправления открытого конкурса либо при непосредственном управлении собственниками жилых помещений многоквартирным домом, которые не установили размеры такой платы.
Между тем, как видно по делу, открытый конкурс органами местного самоуправления г. на право управления многоквартирным домом по улице в городе не проводился. Сведений о том, что на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом непосредственно собственниками жилых помещений, материалы дела также не содержат. В связи с этим, с выводом суда о недействительности установленного ООО «Акведук» размера платы за содержание и текущий ремонт помещения, находящегося в многоквартирном доме по названному выше адресу, не в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления города Сергиев Посада тарифами, согласиться нельзя, поскольку вышеназванные тарифы органа местного самоуправления устанавливают недифференцированные ставки платы за содержание и ремонт жилого дома, капитальный ремонт для всех собственников помещений муниципального образования независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому.
Между тем, суд указанному обстоятельству не дал правовой оценки.
Также, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, не обоснован вывод суда о том, что поскольку между истцом и управляющей компанией ООО «Акведук» не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем внесенные Мишанкиным Е.В. денежные средства подлежат возврату.
Кроме того, при рассмотрении дела судом было допущено существенное нарушение норм процессуального права.
Так, решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. вынесены судами первой и апелляционной инстанций, в частности, в отношении требований Мишанкина Е.В. о признании договора управления многоквартирным домом, заключенного 18 декабря 2013 г. между ООО «Интеллект» и управляющей компанией ООО «Акведук», недействительным. Между тем ни самого искового заявления (или его копии), ни данного договора, несмотря на объединение двух дел в одно производство (дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук», ООО «Интеллект» о признании недействительным договора управления многоквартирного дома и дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО «Акведук» о возложении обязанности произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа), в материалах настоящего дела, по которому приняты обжалуемые ответчиком постановления, не содержится.
При вынесении решения суд первой инстанции лишь сослался на материалы другого дела, в котором содержится данный договор и где в приложении к нему содержится перечень оспариваемых истцом тарифов по коммунальным услугам. Сами материалы данного гражданского дела к настоящему делу также не приобщены.
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и установленными обстоятельствами.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.